Cómo afecta el impuesto a la herencia de EE.UU. a los dueños extranjeros, cuánto cuesta sobre un departamento de US$1 millón y cómo lo planifican las familias.
Si usted vive fuera de Estados Unidos y fallece siendo dueño de un inmueble en EE.UU. a su nombre, EE.UU. puede gravar el valor por encima de US$60.000 con tasas que llegan al 40%. Sobre un departamento de US$1 millón, son cerca de US$333.000, que se deben pagar antes de que sus herederos puedan vender o transferir la propiedad. Hasta donde sabemos, ningún país de América Latina tiene un tratado sobre este impuesto con Estados Unidos que lo suavice. Es un problema de planificación, y resolverlo antes de comprar cuesta mucho menos que después.
Un no residente tiene a su nombre un departamento de US$1.000.000 en Miami, sin hipoteca. El impuesto sobre US$1.000.000 según la tabla de EE.UU. es de US$345.800. El crédito para no residentes descuenta US$13.000, el impuesto sobre los primeros US$60.000. La sucesión debe cerca de US$332.800, un tercio del valor del inmueble. Una hipoteca sin recurso personal (nonrecourse) reduce el valor gravable; la mayoría de las demás deudas lo reduce solo en parte.
Toda estructura tiene un costo. Estas son las que más aparecen con los asesores:
El impuesto de EE.UU. es la mitad del cuadro. Sus herederos también pueden deber impuesto a la herencia en su país y, sin tratado, el mismo inmueble puede pagar dos veces. Las reglas varían mucho de un país a otro, así que la estructura debe definirla un asesor en EE.UU. junto con uno en su país.
Tratamos la estructura de propiedad como parte de la inversión, no como un trámite posterior. Cambiar al dueño después del cierre puede generar los mismos impuestos que la estructura debía evitar. Las familias con las que trabajamos lo deciden antes del depósito, con sus propios abogados.
Relacionado: cómo invertir en dólares desde el exterior y por qué comprar un inmueble no da green card. Si está planificando una compra en EE.UU., solicite una conversación privada.
Aplica a cada no residente que fallece con activos en EE.UU. No se ajusta por inflación.
EE.UU. tiene tratados sobre herencias y donaciones con unos 15 países, sobre todo en Europa. Donde aplica uno, puede elevar la exención o dar un crédito. Hasta donde sabemos, ninguno cubre a un país latinoamericano.
Los depósitos bancarios comunes de no residentes, en general, no están sujetos a este impuesto. Las acciones estadounidenses en una cuenta de inversión, en general, sí. Confirme los detalles con su asesor.
Importante: este artículo es contenido educativo, actualizado a octubre de 2026. No es asesoría fiscal, legal ni de inversión, y las reglas cambian. Consulte a sus asesores en Estados Unidos y en su país antes de actuar. Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) es un Exempt Reporting Adviser ante la SEC, CRD# 330526; no es un despacho de abogados ni un asesor fiscal. Nada de lo aquí expuesto es una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valores.
Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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