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CÓMO INVERTIMOS

Dos formas de invertir en real estate en Estados Unidos: prestar o ser dueño.

Infinity⁹ es una firma de gestión de inversiones en real estate de Estados Unidos. Cada oportunidad que presentamos pertenece a una de dos estrategias. En Crédito, usted le presta al proyecto y cobra primero. En Equity, usted es dueño de una parte del proyecto y cobra después de los prestamistas. Cada inversionista decide si participa.

Illustration of the Miami skyline over the water, with birds in flight
EN ESTA PÁGINA
01
La firma
02
La oportunidad
03
Las estrategias
04
La estructura de capital
05
Perfiles de riesgo
06
Mercados y tipos de propiedad
07
Cómo se combinan
08
Nuestro estándar
01
La firma

Buscamos, estructuramos y gestionamos. Usted decide.

Infinity⁹ es una firma de gestión de inversiones. Buscamos inversiones en real estate de Estados Unidos de 20 a 150 millones de dólares, las estructuramos y las gestionamos hasta la salida. Presentamos cada una a inversionistas acreditados, normalmente operación por operación, y cada inversionista decide si participa.

01
Buscamos
Las oportunidades llegan de desarrolladores, operadores, prestamistas y propietarios que conocemos, en cualquier mercado de Estados Unidos y en cualquier tipo de propiedad.
02
Filtramos
Cada oportunidad se evalúa en producto, mercado, finanzas y personas. Menos de una de cada cien sigue adelante.
03
Estructuramos
Elegimos la posición en la estructura de capital donde el riesgo está mejor pagado, y negociamos los términos y las protecciones.
04
Presentamos
Usted recibe el panorama completo: la tesis, los riesgos y lo que tiene que salir bien. Usted decide si participa.
05
Gestionamos
Después del cierre, supervisamos el proyecto, le reportamos, hacemos valer sus derechos si algo sale mal y conducimos la salida hasta que su capital regrese.
DETALLES
Cómo le llega una oportunidad
Cuando una oportunidad pasa nuestro filtro, preparamos una presentación completa: la tesis, la estructura, los riesgos y lo que tiene que salir bien. Usted la revisa con nosotros, pregunta lo que necesite y decide. Nunca está obligado a participar.
Operación por operación, o a través de un vehículo
La mayoría de las familias invierte operación por operación y elige cada oportunidad por separado. Algunas prefieren un vehículo dedicado que gestionamos, que distribuye su capital en varias oportunidades bajo un mismo conjunto de términos. Ambos se rigen por el mismo estándar.
Después del cierre
Seguimos el proyecto frente a su plan, reportamos a los inversionistas, hacemos valer las protecciones acordadas si algo sale mal y gestionamos la salida hasta que el capital regrese.
Quién puede invertir
Nuestras oportunidades son ofertas privadas disponibles solo para inversionistas acreditados, según la definición de la ley de valores de Estados Unidos. Nada en esta página es una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de ningún valor.
02
La oportunidad

Demasiado grande para individuos. Demasiado pequeño para instituciones.

Nuestro foco son proyectos de 20 a 150 millones de dólares. Las instituciones necesitan operaciones más grandes para invertir su capital, y los compradores individuales compiten por las más pequeñas. En el medio hay menos postores. Arrastre el marcador para ver quién compite en cada tamaño.

DETALLES
Por qué importa que haya menos postores
Con menos postores hay más margen para negociar precio, estructura y protecciones. No elimina el riesgo. Nos permite pedir términos que las operaciones más disputadas rara vez ofrecen.
Acceso a operadores locales sólidos
Muchos de los mejores desarrolladores y operadores regionales trabajan en este rango. A menudo necesitan un socio de capital que se mueva más rápido y sea más flexible que una institución.
Por encima o por debajo del rango
De 20 a 150 millones de dólares es nuestro rango habitual, no una regla. Vamos más arriba o más abajo cuando la oportunidad, el socio y los términos lo justifican.
Cómo leer el gráfico
Las curvas son una ilustración conceptual de dónde suelen competir distintos compradores. No son datos de mercado.
Illustration of chess pieces in front of a city skyline
03
Las estrategias

Prestar o ser dueño. Dos formas de tomar una posición.

Cada oportunidad que presentamos pertenece a una de dos estrategias. Ambas invierten en el mismo tipo de real estate. Lo que cambia es dónde se ubica usted, cómo cobra y qué lo protege.

CRÉDITO · INFINITY⁹ FLOW
Usted presta. Usted cobra primero.
Su capital es un préstamo a un proyecto inmobiliario, garantizado por la propiedad. Usted recibe interés fijo en un calendario definido, y la ganancia está limitada a la tasa acordada.
Equity común
Equity preferente
Préstamo mezzanine
Préstamo senior
Su posición: senior o mezzanine
Términos
Posición
Préstamo senior o mezzanine, por delante de todo el equity
Cobro
Interés fijo, mensual o trimestral
Garantía
La propiedad, con un análisis conservador
Plazo
Más corto y definido, normalmente de 1 a 3 años
Riesgos
El principal riesgo es que el deudor no pague. Su protección es la garantía y su lugar en la fila. Si la propiedad pierde suficiente valor, incluso un préstamo garantizado puede perder dinero, y su retorno nunca supera la tasa acordada.
Para quién es
Capital que necesita producir ingreso hoy, con una fecha de salida clara.
Profundice
Guía: préstamos senior →Guía: deuda mezzanine →
EQUITY · INFINITY⁹ CAPITAL
Usted es dueño. Usted cobra después de los prestamistas.
Su capital compra una parte del proyecto, junto a desarrolladores y operadores que conocemos. Usted participa en lo que el proyecto crea, y cobra después de todos los prestamistas.
Equity común
Equity preferente
Préstamo mezzanine
Préstamo senior
Su posición: preferente o común
Términos
Posición
Equity preferente o común, detrás de toda la deuda
Cobro
Sobre todo en la venta o el refinanciamiento, no en un calendario fijo
Garantía
Sin gravamen. El activo y el sponsor son la protección
Plazo
Más largo y menos cierto, normalmente de 3 a 7 años
Riesgos
El principal riesgo es que el proyecto rinda menos de lo esperado. Como dueño, usted absorbe pérdidas antes que cualquier prestamista, y los tiempos son inciertos: el capital normalmente regresa solo en la venta o el refinanciamiento. A cambio, la ganancia no tiene techo.
Para quién es
Capital que puede esperar y busca crecimiento más que ingreso.
Profundice
Guía: equity preferente →Guía: equity común →
04
La estructura de capital

Un edificio, cuatro piezas.

En cada oportunidad buscamos la posición donde el riesgo está mejor pagado. Tome un edificio hipotético de 100 millones de dólares financiado en cuatro piezas. Mueva su valor hacia abajo o hacia arriba y vea quién absorbe primero una pérdida y quién se queda con una ganancia.

0%
-60%-40%-20%0+20%+40%
DETALLES
Préstamo senior
La primera y mayor pieza, a menudo cerca de la mitad del costo o más. Cobra primero y está garantizada con una hipoteca sobre la propiedad. El menor riesgo de la estructura, y el menor retorno.
Guía: préstamos senior →
Préstamo mezzanine
Un préstamo que se ubica detrás del prestamista senior y por delante de todo el equity. Normalmente está garantizado con una prenda sobre las participaciones de la sociedad dueña, no sobre la propiedad en sí, y gana más que la deuda senior por su lugar posterior en la fila.
Guía: deuda mezzanine →
Equity preferente
Propiedad con prioridad. Recibe un retorno objetivo antes que los dueños comunes, y a menudo tiene derecho a intervenir si el plan se desvía. La forma más suave de ser dueño.
Guía: equity preferente →
Equity común
La parte superior de la estructura. Absorbe la primera pérdida y cobra al final, por eso se queda con toda la ganancia cuando el proyecto sale bien.
Guía: equity común →
05
Perfiles de riesgo

Dónde se ubica es una pregunta. Qué está haciendo el edificio es la otra.

La estructura de capital le dice su lugar en la fila. El plan de negocio le dice cuánto puede salir mal con el edificio en sí. La industria agrupa los planes en cuatro perfiles de riesgo, desde un edificio lleno que ya paga renta hasta uno que todavía no existe.

MENOR RIESGO
MAYOR RIESGO
Core
7% a 10%
Core-plus
8% a 12%
Value-add
11% a 15%
Oportunista
15% o más
Retornos objetivo anuales comúnmente citados, solo con fines ilustrativos.
DETALLES
Core
Un edificio estabilizado, bien ubicado y casi todo rentado. Ya paga renta.
Apalancamiento típico
Bajo, aproximadamente 25% a 45%
De dónde viene el retorno
La renta, casi todo
Objetivo comúnmente citado
Cerca de 7% a 10% al año
Core-plus
Un buen edificio con un ajuste menor: algo de vacancia, contratos por renovar o mejoras modestas.
Apalancamiento típico
Cerca de 40% a 60%
De dónde viene el retorno
Sobre todo renta, algo de apreciación
Objetivo comúnmente citado
Cerca de 8% a 12% al año
Value-add
Un edificio que necesita trabajo real: renovación, reposicionamiento o rentar espacio vacío.
Apalancamiento típico
Cerca de 55% a 75%
De dónde viene el retorno
Renta más una ganancia mayor en la venta
Objetivo comúnmente citado
Cerca de 11% a 15% al año
Oportunista
Desarrollo desde cero, conversiones o edificios en problemas. Todavía nada paga renta.
Apalancamiento típico
60% o más
De dónde viene el retorno
Casi todo en la venta o el refinanciamiento
Objetivo comúnmente citado
15% o más al año, a menudo más
Misma posición, distinto riesgo
CRÉDITO EN UN PROYECTO OPORTUNISTA
Un préstamo senior de construcción
Usted es el primero en la fila, pero la garantía es un edificio que todavía no existe. Si la obra se detiene, lo que respalda su préstamo es una estructura a medio terminar. La posición está protegida; el proyecto no.
EQUITY EN UN EDIFICIO CORE
Equity preferente en un edificio rentado
Usted está detrás de los prestamistas, pero el edificio está lleno y paga renta cada mes. La posición tiene más riesgo; el edificio, menos.
Por eso cada oportunidad que presentamos muestra las dos cosas: su lugar en la estructura y su perfil de riesgo.
Los rangos de apalancamiento y retorno son aproximados y se citan comúnmente en la industria; las fuentes varían. Solo con fines ilustrativos. No son proyecciones ni promesas para ninguna inversión.
Illustration of a flamingo before the Miami skyline at night
06
Mercados y tipos de propiedad

Cualquier mercado de Estados Unidos. Cualquier tipo de propiedad. Un solo estándar.

No estamos atados a un mercado ni a un tipo de propiedad. Estamos atados a un estándar: cada oportunidad, en cualquier parte del país y en cualquier tipo de edificio, tiene que pasar las mismas cuatro preguntas del Diamond. Elija una posición, un tipo de propiedad y una ciudad para ver cómo lo pensamos.

DETALLES
MERCADOS
Sur de Florida, nuestra base
Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Donde vivimos y donde nuestras relaciones son más profundas. Nuestra base, no nuestro límite.
Mercados primarios
Nueva York · Los Ángeles · Área de la Bahía de San Francisco · Chicago · Boston · Washington, D.C. · Miami
Mercados profundos y líquidos, con muchos compradores y prestamistas. Más competencia, más formas de salir.
Mercados secundarios
Austin · Nashville · Charlotte · Raleigh · Tampa · Orlando · Phoenix · Atlanta · Denver · Salt Lake City
Ciudades de rápido crecimiento hacia donde se mudan las personas y los empleos. A menudo mejores precios, menos compradores.
TIPOS DE PROPIEDAD
Vivienda
Multifamily · Build-to-rent · Vivienda estudiantil · Residencias para adultos mayores
La demanda sigue al empleo, al crecimiento de hogares y al costo de comprar una vivienda.
Para vender
Condominios · Terrenos y permisos
El valor viene de vender unidades, o de las aprobaciones que permiten construir en un terreno.
Hotelería
Hoteles · Estadías prolongadas
Un negocio operativo con un edificio incluido. La demanda sigue a los viajes de negocio y de placer.
Comercial
Retail · Uso mixto · Oficinas · Consultorios médicos
La demanda sigue a cómo la gente compra, trabaja y recibe atención médica. Analizamos al inquilino, no solo el contrato.
Industrial
Logística · Self-storage · Centros de datos
La demanda sigue al comercio electrónico, a la necesidad de almacenamiento y al crecimiento de la computación.
Ejemplos, no un límite. Analizamos cualquier mercado de Estados Unidos donde la demanda sea clara y el socio operador tenga trayectoria probada.
07
Cómo se combinan

Casi toda familia con la que trabajamos tiene ambas.

La proporción es la conversación real. Una familia a dos años de un evento de liquidez, que todavía está decidiendo para qué es el dinero, normalmente quiere más Crédito de lo que espera. Un tenedor de segunda generación con treinta años de horizonte y sin necesidad de ingreso normalmente tiene muy poco Equity. No hay una postura de la casa sobre la mezcla correcta, solo la mezcla correcta para lo que usted intenta hacer.

Con peso en Crédito
Crédito
Equity
Equilibrada
Crédito
Equity
Con peso en Equity
Crédito
Equity
Formas ilustrativas, no recomendaciones. La mezcla correcta depende de lo que su capital necesita hacer.
DETALLES
Con peso en Crédito
Liquidez reciente, planes sin definir, una necesidad de ingreso, o una primera posición con nosotros donde el punto es observar cómo operamos antes de comprometer más.
Equilibrada
La forma más común. El ingreso cubriendo lo que la familia retira, el crecimiento capitalizando sobre el resto, con rebalanceo a medida que los proyectos devuelven capital.
Con peso en Equity
Horizonte largo, sin necesidad de retiro, y una familia que ya entiende cómo se siente una posición ilíquida en un mal trimestre.
Infinity9 mark, drawn by Carlos Zamora
08 · NUESTRO ESTÁNDAR

Las dos estrategias pasan por las mismas cuatro preguntas.

Crédito y Equity son dos maneras de tener una posición, con un mismo estándar. Cada oportunidad en cualquiera de las dos se califica en producto, mercado, finanzas y personas antes de que la presentemos, y menos de una de cada cien lo supera. Un préstamo en un mercado débil sigue siendo una posición en un mercado débil.

El Diamante →
Vea dónde se ubica cada oportunidad en la estructura.
Cuarenta minutos sobre lo que usted tiene y lo que necesita que haga. Le mostramos las oportunidades que estamos presentando, cómo está estructurada cada una y qué puede salir mal. La decisión es suya.
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Toda inversión implica riesgo, incluida la posible pérdida del capital. El rendimiento pasado no es indicativo de resultados futuros. El ejemplo de estructura de capital en esta página es hipotético y solo ilustrativo; no es una inversión real ni propuesta, y sus cifras no son proyecciones ni garantías. Nada en esta página constituye una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valor alguno, ni asesoría legal o tributaria. Toda oferta se realiza únicamente a través de documentos de suscripción definitivos y está abierta solo a inversionistas acreditados bajo la Regulación D de la Securities Act de 1933. Infinity Capital Asset Management, LLC (SEC CRD 330526).
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