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EL DIAMANTE

Cuatro preguntas, en el mismo orden, siempre.

El Diamante es la forma en que una operación pasa de cinco mil a una. Es el mismo método estructurado que usan los inversionistas institucionales, los fondos patrimoniales y los gestores profesionales de activos, puesto por escrito para que ninguna oportunidad se juzgue por lo único que en ella resulta impresionante.

LO QUE SOBREVIVE
5,000+
Oportunidades rastreadas
~500
Pasan el filtro de defectos fatales
~120
Entran en due diligence completo
<50
Llegan al comité de inversiones
<1%
Llegan a un inversionista

Un fondo de venture capital respalda cien empresas sabiendo que noventa y nueve van a fracasar. El real estate no perdona eso. Cada posición tiene que rendir, así que el filtro tiene que ser brutal antes del cheque y no después. Las cifras mostradas son indicativas de cómo se estrecha el proceso, no una garantía de ningún resultado.

LOS CUATRO ELEMENTOS

Los cuatro tienen que sostenerse. Cualquiera de ellos puede acabar con todo.

DIAMOND
GPA
Producto
El activo en sí. Estado, función, posición competitiva y si hay valor real por crear.
Finanzas
El capital stack, de la deuda senior al common equity, sometido a estrés contra un escenario adverso que de verdad ocurre.
Mercado
La demanda que sostiene al activo. Empleadores, infraestructura, oferta y quién más está construyendo lo mismo.
Personas
El sponsor. Trayectoria, capacidad operativa, gobernanza y si su dinero se mueve cuando se mueve el de usted.

Un producto fuerte en un mercado débil rinde por debajo. Un gran mercado con el sponsor equivocado fracasa. Un financiamiento sólido con socios desalineados crea un riesgo que aparece más tarde, cuando sale caro. La fuerza del método no está en las cuatro preguntas. Está en no dejar que una nota alta en una tape una nota baja en otra.

LO QUE MIRAMOS DE VERDAD
01
Producto
¿El edificio es sólido, eficiente y está posicionado para crecer?
—
Los atributos de la ubicación y la caminata hasta lo que hace que esa ubicación funcione
—
Sistemas del edificio, antigüedad, estado y cuánto cuesta de verdad el mantenimiento diferido
—
El uso del espacio y con qué facilidad se adapta la planta si cambia la demanda
—
Valor agregado concreto y costeado: qué haríamos, cuánto rinde y para cuándo
02
Mercado
¿Hay demanda debajo de esto, y seguirá habiéndola en el año siete?
—
Macro: empleo, migración, tasas y hacia dónde va la demografía del área metropolitana
—
Motores locales: los grandes empleadores y la infraestructura realmente financiada y en marcha
—
Oferta: qué está permisado y en construcción dentro del mismo submercado
—
Posición competitiva: qué elige un inquilino en lugar de esto, y a qué precio
03
Finanzas
¿Dónde está el riesgo, y quién lo absorbe primero?
—
El capital stack completo, de la deuda senior al common equity, y nuestro lugar en él
—
Los supuestos de ingresos reconstruidos desde el rent roll, no aceptados del deck
—
Crecimiento de gastos, reservas de capital y si el presupuesto operativo es honesto
—
Escenarios adversos: qué se rompe, con qué ocupación y cuánta pista queda
04
Personas
¿Le entregaríamos a este sponsor nuestro propio dinero sin un documento?
—
Trayectoria verificada operación por operación, incluidas las que no funcionaron
—
Capacidad operativa: el equipo que de verdad va a operar esto, no el de la portada
—
Referencias con prestamistas, socios e inversionistas de proyectos anteriores
—
Alineación: cuánto capital propio tienen adentro y de dónde salen sus comisiones
CUÁNDO LO APLICAMOS

Tres veces, no una.

Un marco que se usa solo en la puerta de entrada es un filtro. Usado durante todo el periodo de tenencia, es un sistema de gestión, que es la parte que la mayoría de los inversionistas nunca ve y la parte que decide lo que de verdad ganan.

ANTES
Filtrado
Puntuación ponderada en los cuatro elementos, con una revisión de defectos fatales diseñada para matar una mala operación en una tarde y no en un trimestre.
DURANTE
Due diligence
Cada elemento se abre con su propia lista de verificación, informes de terceros y visitas al inmueble. Aquí ocurre la mayor parte del trabajo del año.
DESPUÉS
Monitoreo
Las mismas cuatro calificaciones se siguen durante todo el periodo de tenencia, trimestre a trimestre, para que un mercado que gira sea una decisión que tomamos temprano y no una sorpresa que explicamos tarde.
Infinity9 mark, drawn by Carlos Zamora
EL MOTOR DE INFINITY⁹

La máquina filtra. El criterio decide.

El Motor está entrenado con un conjunto de datos privado de más de cinco mil operaciones confidenciales: términos, supuestos, conducta de sponsors y resultados que el mercado público nunca ve. Compara una oportunidad nueva contra todas ellas en minutos y somete a estrés cada supuesto del modelo del sponsor. Lo que produce no es una decisión. Es un argumento mucho mejor, y solo las operaciones que lo sobreviven llegan al comité de inversiones.

Lo que ve
Términos, capital stacks, supuestos y resultados realizados de todas las operaciones que hemos rastreado, incluidas las que rechazamos.
Lo que hace
Señala dónde caen los números de este sponsor frente a la distribución, y cuál supuesto está cargando con todo el peso.
Lo que nunca hace
Decidir. Un modelo no puede verificar una referencia ni leer una sala, y ninguna posición se ha aprobado nunca porque una calificación fuera alta.

La primera pregunta siempre es cómo sale mal esto.

No cuánto rinde. No cómo se ve en una pantalla. Cada memo que enviamos empieza por el escenario adverso, nombrado y cuantificado, y no estructuramos una posición en la que nuestros intereses y los suyos apunten en direcciones distintas. El desempeño pasado no es indicativo de resultados futuros, y toda inversión implica riesgo, incluida la posible pérdida de capital.

ANTES QUE NADA
Véalo aplicado a una posición activa.
El método es más fácil de juzgar sobre una operación real que sobre una página acerca del método. Pídanos una tarjeta de puntuación del Diamante sobre algo que esté abierto en este momento.
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RIESGO

El rendimiento pasado no es indicativo de resultados futuros. Los rendimientos históricos, los rendimientos esperados y las proyecciones de probabilidad son especulativos. Toda inversión conlleva un riesgo significativo, incluida la posible pérdida total del capital. Infinity no garantiza que se cumplan los objetivos de inversión.

NO ES ASESORÍA

Nada de lo aquí expuesto constituye una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valor alguno, ni asesoría en materia de inversión, legal o fiscal. Cualquier oferta se realiza únicamente a través de documentos de suscripción definitivos conforme a la Regulación D del Securities Act of 1933. Consulte a sus propios asesores.

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