Equity preferente, explicado: la forma más suave de ser dueño en real estate

El equity preferente es una participación como dueño que cobra antes que los dueños comunes. Recibe un retorno objetivo, a menudo llamado retorno preferente, y la devolución de su capital antes de que el equity común reciba algo. A diferencia de un préstamo, no tiene hipoteca sobre la propiedad. Se ubica detrás de todos los prestamistas y por delante de los dueños comunes, lo que lo convierte en la forma más protegida de ser dueño y la menos protegida de cobrar un retorno definido.

Qué es usted cuando invierte

Usted es un dueño con prioridad. Sus derechos vienen del acuerdo operativo de la sociedad dueña del edificio, no de una hipoteca. A cambio de la prioridad, su retorno normalmente tiene un techo: usted renuncia a la mayor parte de la ganancia adicional.

Cómo cobra

• Un retorno preferente. Una tasa objetivo, a veces pagada en efectivo durante el proyecto y a veces acumulada y pagada al final.
• Primero la devolución del capital. Antes de que cobre el equity común, su capital regresa.
• Una fecha de redención. Muchas estructuras fijan una fecha en la que el sponsor debe comprar su participación, a menudo con una tasa más alta si no lo hace.

Qué lo protege

• El equity común por encima de usted absorbe las primeras pérdidas.
• Derechos de control. Unos buenos documentos le permiten reemplazar al gestor o forzar una venta si los pagos se detienen o pasa la fecha de redención.
• Derechos de consentimiento sobre decisiones importantes, como nueva deuda o una venta por debajo de un precio fijado.

Qué puede salir mal

• Sin hipoteca. Si las cosas van mal, usted depende de derechos contractuales dentro de la sociedad, que pueden ser más lentos y más disputados que una ejecución hipotecaria.
• Detrás de todos los prestamistas. En un edificio hipotético de US$100 millones con US$70 millones de deuda delante de usted, una caída del valor de más del 15% empieza a alcanzar su capital.
• Acumulado no es pagado. Un retorno que se acumula es una promesa, no efectivo. Si el proyecto fracasa, lo acumulado puede desaparecer.
• Disputas sobre los términos. Las tasas step-up y las fechas de redención solo ayudan si se pueden hacer cumplir.

Cómo se ve el retorno

A modo ilustrativo, el equity preferente suele apuntar a cerca de 13% a 16% anual, por encima del mezzanine porque no tiene garantía, y con un techo muy por debajo de lo que puede ganar el equity común en un buen resultado.

Para quién es

Para inversionistas que quieren ser dueños con un retorno objetivo definido, aceptan ubicarse detrás de toda la deuda y quieren derechos contractuales para intervenir si el plan se desvía.

Cómo lo vemos

Leemos el equity preferente por sus remedios más que por su tasa. Un objetivo de 15% sin forma de tomar el control es más débil que un objetivo de 13% con derechos claros para reemplazar al gestor y forzar una venta. Ver también deuda mezzanine y qué pasa cuando un proyecto sale mal.

Preguntas frecuentes

¿El equity preferente está garantizado?

No. El retorno preferente es un objetivo fijado por contrato, no una garantía, y el capital está en riesgo.

¿Qué es una tasa step-up?

Un retorno más alto que se aplica si el sponsor no redime el equity preferente en la fecha acordada.

Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) es un Exempt Reporting Adviser registrado ante la SEC, CRD# 330526. Este artículo es educativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión, ni una oferta de venta o solicitud de oferta de compra de ningún valor. Los ejemplos son hipotéticos y simplificados, y las cifras son rangos ilustrativos, no proyecciones. Toda oferta se realiza únicamente mediante documentos definitivos y solo a inversionistas acreditados.