Cuando un proyecto inmobiliario sale mal: quién cobra y en qué orden

Cuando un proyecto inmobiliario se complica, el efectivo se paga en el mismo orden que la estructura de capital: primero el prestamista senior, luego el mezzanine, después el equity preferente y al final el equity común. Pero el orden es solo la mitad. Importa igual lo que cada capa puede hacer, y con qué rapidez. El senior puede ejecutar la hipoteca, el mezzanine puede tomar el control de la sociedad dueña, el preferente depende de derechos contractuales y el común, en general, espera.

Cómo suelen empezar los problemas

• Los costos de construcción suben o la obra se atrasa.
• El arrendamiento o las ventas avanzan más lento de lo previsto.
• Las tasas suben y el refinanciamiento ya no cubre el préstamo.
• Un préstamo vence y el mercado no está listo para una venta.

La mayoría de los problemas empieza como un faltante de caja, no como un colapso. Los primeros meses deciden mucho.

Qué puede hacer cada capa

• Prestamista senior. Puede declarar el incumplimiento, negociar una prórroga o modificación, o ejecutar la hipoteca. En estados de ejecución judicial, como Florida y Nueva York, eso puede tomar un año o más.
• Prestamista mezzanine. Puede subsanar el incumplimiento del senior para proteger su posición, y puede tomar el control de la sociedad dueña del edificio mediante una venta bajo derecho comercial (UCC), a menudo en semanas y no en meses. Tomar el control significa asumir el préstamo senior.
• Equity preferente. Puede usar los derechos del acuerdo operativo: reemplazar al gestor, forzar una venta o convertir retornos impagos en más control. Sin esos derechos, solo puede negociar.
• Equity común. Suele tener menos herramientas. Puede poner más dinero, a menudo en peores condiciones, o aceptar dilución o pérdida.

Las renegociaciones son más comunes que las ejecuciones

La mayoría de los proyectos con problemas termina en una negociación, no en un tribunal. Los prestamistas extienden plazos a cambio de comisiones o amortizaciones. Entra dinero nuevo como capital de rescate, normalmente como equity preferente que se pone delante de los dueños actuales. Los dueños se diluyen, pero el proyecto sobrevive. El orden de la estructura decide quién tiene poder en esa negociación.

Dónde suele terminar cada capa

En un edificio hipotético de US$100 millones que termina valiendo US$65 millones: el préstamo senior de US$55 millones se paga completo, el mezzanine recupera US$10 millones de sus US$15 millones, y el equity preferente y el común lo pierden todo. Los costos del proceso salen primero y pueden ampliar las pérdidas.

Cómo lo vemos

Leemos los remedios antes que la tasa. En cada posición que presentamos, preguntamos qué podríamos hacer si los pagos se detienen, cuánto tardaría y cuánto costaría. Un retorno algo menor con derechos claros y rápidos suele ser la mejor inversión. Ver equity preferente y deuda mezzanine para ver cómo se redactan esos derechos.

Preguntas frecuentes

¿Quién cobra primero si un proyecto se vende con pérdida?

Después de los costos de venta, el prestamista senior, luego el mezzanine, después el equity preferente y al final el equity común, salvo que los documentos digan otra cosa.

¿Qué es el capital de rescate?

Dinero nuevo que entra en un proyecto con problemas, normalmente con prioridad sobre los dueños actuales, a cambio de un retorno más alto.

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