Deuda mezzanine, explicada: el peldaño más alto del crédito inmobiliario

La deuda mezzanine es un préstamo que se ubica detrás del préstamo senior y por delante de todos los dueños. Normalmente no está garantizada con el edificio, sino con las acciones de la sociedad dueña del edificio. El prestamista mezzanine cobra después del senior y antes que cualquier equity, y gana una tasa fija más alta por ese segundo lugar en la fila. Sigue siendo crédito: el retorno tiene como techo la tasa pactada.

Qué es usted cuando invierte

Usted es un prestamista en segunda posición. Recibe intereses fijos, a veces una parte en efectivo y otra sumada al préstamo, y su capital de vuelta en una venta o un refinanciamiento. No participa de las utilidades por encima de su tasa.

Qué lo protege

• El equity por encima de usted. Los dueños preferentes y comunes pierden antes que usted.
• Una prenda sobre la propiedad de la sociedad. Si el deudor incumple, usted puede tomar el control de la sociedad dueña del edificio, a menudo más rápido que con una ejecución hipotecaria, porque sigue el proceso de derecho comercial (UCC) para acciones prendadas.
• Un acuerdo entre acreedores. Un contrato con el prestamista senior que fija sus derechos para subsanar incumplimientos y tomar el control.

Qué puede salir mal

• Un colchón más delgado. En un edificio hipotético de US$100 millones con un préstamo senior de US$55 millones y US$15 millones de mezzanine, el prestamista mezzanine pierde en cuanto el valor cae por debajo de US$70 millones, una caída del 30%.
• Tomar el control significa asumir el préstamo senior. Si usted toma el control, hereda el edificio y su deuda senior. Puede tener que poner dinero para mantenerla al día.
• El prestamista senior controla mucho. Los términos del acuerdo entre acreedores pueden limitar lo que usted puede hacer y cuándo.
• Ganancia con techo. Una venta muy buena no aumenta su retorno.

Cómo se ve el retorno

A modo ilustrativo, los préstamos mezzanine suelen apuntar a tasas de entre 11% y 14% anual, por encima de los préstamos senior y por debajo de la mayoría del equity. El rendimiento adicional es el precio del segundo lugar.

Para quién es

Para inversionistas que quieren un retorno definido por contrato, más alto que el de un préstamo senior, que aceptan un colchón más delgado y entienden que, en un mal escenario, podrían tener que convertirse en dueños para proteger su dinero.

Cómo lo vemos

En mezzanine miramos dos números: cuánto puede caer el valor antes de que perdamos, y cuánto nos costaría tomar el control y sostener la propiedad si fuera necesario. Si no quisiéramos ser dueños del edificio a ese precio, tampoco queremos prestar detrás del préstamo senior. Compare con el equity preferente, que se ubica en un nivel parecido pero es equity, no deuda.

Preguntas frecuentes

¿La deuda mezzanine está garantizada con la propiedad?

Normalmente no de forma directa. Está garantizada con una prenda sobre las acciones de la sociedad dueña de la propiedad.

¿Mezzanine o equity preferente: cuál es más seguro?

Depende de los documentos. El mezzanine es deuda con un remedio más rápido; el equity preferente depende de derechos contractuales dentro de la sociedad. Lea los remedios, no la etiqueta.

Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) es un Exempt Reporting Adviser registrado ante la SEC, CRD# 330526. Este artículo es educativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión, ni una oferta de venta o solicitud de oferta de compra de ningún valor. Los ejemplos son hipotéticos y simplificados, y las cifras son rangos ilustrativos, no proyecciones. Toda oferta se realiza únicamente mediante documentos definitivos y solo a inversionistas acreditados.