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Preventa de condominios en Miami: depósitos, escrow y cierre
Qué pasa con sus depósitos, qué protege la ley de Florida y qué revisar antes de firmar.
Qué pasa con sus depósitos, qué protege la ley de Florida y qué revisar antes de firmar.
Comprar en preventa en Miami significa pagar parte del precio por etapas mientras sube el edificio, y el resto al cierre. El riesgo es que sus depósitos dependen de que el desarrollador entregue. La ley de Florida protege parte de ese dinero, no todo, por eso el contrato importa tanto como el edificio.
Muchos proyectos en Miami piden cerca de 40% antes del cierre, repartido en dos o tres años, por ejemplo: 10% a la firma, 5% a los 90 días, 15% durante el año siguiente y 10% cuando la estructura llega a su altura final. El 60% restante se paga al cierre, en efectivo o con hipoteca.
La ventaja es el tiempo: controla una unidad nueva al precio de hoy pagando de a poco. El costo es que su dinero queda comprometido y sin liquidez hasta la entrega.
La mayoría de compradores cierra entre dos y cuatro años después de firmar. Planifique el pago con tiempo: hable con bancos antes de que termine la obra y calcule su costo mensual con más de una tasa. El 22 de octubre de 2026 el promedio a 30 años era 7.32% (Freddie Mac 30-year fixed average via FRED). Los compradores extranjeros suelen necesitar 30% a 40% de inicial, que el 40% de depósitos muchas veces ya cubre.
Para un dos dormitorios de $996,300, un calendario típico de WOMA se ve así:
[[chart:cash]]
Las fechas son proyecciones; rige el contrato de compraventa.
Qué está protegido: según la sección 718.202, el primer 10% ($99,630 aquí) queda en escrow hasta el cierre. Qué está expuesto: hasta $298,890 por encima del 10% pueden usarse para la obra si el contrato lo permite. Esa segunda cifra es la que hay que analizar.
Cada mes de espera, la misma unidad cuesta P × ((1 + g)1/12 − 1) más si los precios crecen a la tasa g. Al 3% anual son cerca de $2,460 al mes sobre $996,300; al 5%, cerca de $4,070. En tres años: unos $92,000 y $157,000. En un mercado plano, esperar no cuesta nada.
[[chart:wait]]
Haga estos números con su propia unidad, tasa e ingreso en la calculadora de la página de Inteligencia Wynwood.
Leemos el contrato antes que el folleto. Las preguntas que deciden una compra en preventa son sobre el flujo del dinero: dónde está cada depósito, quién lo controla y qué tiene que pasar antes de liberarlo. Un edificio hermoso con un escrow débil es peor compra que uno sencillo con una estructura sólida.
Aplicamos este análisis a un edificio real de Wynwood en el Informe de Inteligencia Wynwood, con el calendario de pagos mes a mes.
Los depósitos hasta 10% del precio deben mantenerse en escrow. Los montos sobre 10% pueden usarse para la obra si el contrato lo permite, por lo que tienen más riesgo.
La ley de Florida da un plazo para cancelar después de recibir los documentos obligatorios del desarrollador. Después, rigen los términos del contrato.
Al cierre, cuando se entrega el edificio, en efectivo o con una hipoteca que se fija en ese momento.
Aviso: Infinity⁹ es co-sponsor de WOMA Wynwood y tiene un interés económico en su venta; Infinity⁹ no es broker inmobiliario. Este contenido es educativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión, ni una oferta de venta de bienes raíces. Las cifras son aproximadas y pueden cambiar. Las declaraciones orales no pueden considerarse representaciones correctas del desarrollador; consulte los documentos exigidos por la sección 718.503 de los Estatutos de Florida.
Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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