Préstamos senior inmobiliarios, explicados: qué significa prestar primero

Un préstamo senior es el primer préstamo sobre una propiedad, garantizado con una hipoteca. El prestamista senior cobra antes que nadie y, si el deudor incumple, puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad. A cambio de esa prioridad, el retorno es fijo y tiene un techo. Para un inversionista, el préstamo senior es la posición más protegida de una operación inmobiliaria, pero la protección depende de cuánto vale la propiedad frente al préstamo y de qué tan difícil es recuperar el dinero si algo sale mal.

Qué es usted cuando invierte

Usted es prestamista. No es dueño del edificio ni participa de sus utilidades. Recibe intereses, normalmente cada mes, y su capital de vuelta cuando se paga el préstamo, por lo general en una venta o un refinanciamiento.

Qué lo protege

• La hipoteca. Un gravamen registrado sobre la propiedad que va antes que cualquier otro reclamo, salvo los impuestos.
• Loan-to-value. Si el préstamo equivale al 55% del valor de la propiedad, el valor puede caer cerca de 45% antes de afectar el préstamo. Un porcentaje menor significa un colchón más grueso.
• Cobertura de la deuda. En un edificio que ya genera renta, los prestamistas miran cuántas veces el ingreso cubre las cuotas del préstamo. Más cobertura significa más margen para un mal año.
• El equity del deudor. Todos los que están por encima de usted, incluidos prestamistas mezzanine y dueños, pierden primero.

Qué puede salir mal

• Una caída profunda del valor. Es poco común, pero posible en crisis severas o en edificios especializados.
• Riesgo de construcción. Un préstamo de construcción está garantizado por un edificio que todavía no existe. Si la obra se detiene, la garantía es una estructura a medio terminar.
• Una recuperación lenta y costosa. La ejecución hipotecaria toma tiempo y honorarios legales, sobre todo en estados donde pasa por los tribunales, como Florida y Nueva York. Los intereses pueden dejar de pagarse mientras dura el proceso.
• Ganancia con techo. Si el proyecto es un gran éxito, usted recibe solo el interés pactado.

Cómo se ve el retorno

Los préstamos senior en el real estate privado suelen pagar una tasa fija o variable, con un margen sobre las tasas de referencia. A modo ilustrativo, los préstamos senior privados suelen apuntar a un dígito alto, cerca de 7% a 9% anual, con los préstamos de construcción y puente en la parte alta porque asumen más riesgo. El retorno viene casi por completo de los intereses, pagados en un calendario.

Para quién es

Para inversionistas que quieren ingresos en un calendario, una fecha de salida definida y el asiento más protegido de la operación, y que aceptan que lo máximo que pueden ganar es la tasa pactada.

Cómo lo vemos

Leemos un préstamo senior de abajo hacia arriba: cuánto vale hoy la propiedad, cuánto valdría si las cosas salen mal, qué tan rápido podríamos recuperar y quién está entre nosotros y una pérdida. Un loan-to-value bajo sobre un edificio que todavía no existe puede ser más riesgoso que uno más alto sobre un edificio lleno de inquilinos. Ver misma posición, distinto riesgo y cómo leer una estructura de capital.

Preguntas frecuentes

¿Un prestamista senior puede perder dinero?

Sí. Si el valor de la propiedad cae por debajo del préstamo y los costos de recuperación son altos, el prestamista puede perder parte de su capital.

¿Cuál es la diferencia entre un préstamo senior y una hipoteca?

La hipoteca es la garantía; el préstamo senior es la deuda que esa garantía respalda. Juntos dan al prestamista el primer derecho sobre la propiedad.

¿Cuánto dura un préstamo senior inmobiliario?

Los préstamos puente y de construcción suelen durar de uno a tres años; los préstamos sobre edificios estabilizados pueden durar de cinco a diez.

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