Cómo leer la estructura de capital de un proyecto inmobiliario

La estructura de capital, o capital stack, es la lista de todos los que pusieron dinero en un proyecto inmobiliario, ordenada según quién cobra primero. Los prestamistas están abajo y cobran primero. Los dueños están arriba y cobran al final. Cuanto más arriba esté, más riesgo asume y más ganancia puede obtener. Antes de preguntar cuánto podría rendir un proyecto, pregunte en qué parte de la estructura estaría su dinero.

Las cuatro capas

La mayoría de los proyectos se financia con alguna combinación de cuatro piezas. Tome un edificio hipotético de US$100 millones:

• Préstamo senior, cerca del 55%. Un banco o prestamista privado con una hipoteca sobre la propiedad. Cobra primero, pierde al final.
• Préstamo mezzanine, cerca del 15%. Un segundo prestamista, normalmente garantizado con las acciones de la sociedad dueña del edificio y no con el edificio en sí. Cobra después del préstamo senior.
• Equity preferente, cerca del 15%. Un dueño con prioridad: recibe un retorno objetivo antes que los dueños comunes, pero no tiene hipoteca.
• Equity común, cerca del 15%. Los dueños que absorben la primera pérdida y se quedan con lo que sobra después de que todos los demás cobran.

Las dos primeras son crédito: usted presta. Las dos últimas son equity: usted es dueño.

Quién absorbe primero una pérdida

Las pérdidas bajan desde la parte superior de la estructura. Si el edificio del ejemplo se vende en US$85 millones en lugar de US$100 millones, la pérdida de US$15 millones borra por completo el equity común y nadie más pierde un dólar. A US$70 millones, el equity preferente también desaparece. El prestamista mezzanine pierde solo por debajo de US$70 millones, y el senior solo por debajo de US$55 millones, una caída del 45%.

Por eso el mismo edificio puede ser una inversión conservadora para una persona y una agresiva para otra. El edificio es idéntico. La posición no.

Quién se queda con una ganancia

Las ganancias van en sentido contrario, pero solo hacia los dueños de arriba. Si el edificio se vende en US$130 millones, los prestamistas y el equity preferente reciben lo prometido y nada más. Los US$30 millones adicionales van al equity común, que duplicó su dinero sobre una participación de US$15 millones. Las capas inferiores cambian potencial de ganancia por protección.

Tres preguntas para cualquier posición

• ¿Cuánto hay por debajo de mí? El dinero que va delante de usted en la fila es su exposición; el que va detrás es su colchón.
• ¿Qué garantiza mi posición? Una hipoteca, una prenda sobre las acciones de la sociedad, o solo el contrato.
• ¿Cómo y cuándo cobro? Intereses fijos en un calendario, un retorno objetivo o una parte de las ganancias al vender.

Cómo lo vemos

Trabajamos en toda la estructura y en cada oportunidad buscamos la posición donde el riesgo está mejor pagado. A veces es un préstamo senior, a veces equity preferente, a veces equity común junto a un desarrollador que conocemos. La estructura es la mitad del riesgo; la otra mitad es el plan de negocio, que explicamos en core, value-add y oportunista, explicados. También puede mover usted mismo el valor de un edificio en nuestra página de Estrategias.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la parte más segura de la estructura de capital?

El préstamo senior, porque cobra primero y pierde al final. Más seguro no significa seguro: un prestamista senior aún puede perder dinero en una caída profunda o en una construcción fallida.

¿El equity preferente es deuda o equity?

Legalmente es equity, sin hipoteca sobre la propiedad. Se comporta en parte como deuda porque tiene un retorno objetivo que se paga antes que a los dueños comunes.

¿Por qué alguien elegiría equity común?

Porque es la única capa con ganancia potencial abierta. Los inversionistas que pueden esperar y aceptar la primera pérdida lo hacen por ese potencial.

Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) es un Exempt Reporting Adviser registrado ante la SEC, CRD# 330526. Este artículo es educativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión, ni una oferta de venta o solicitud de oferta de compra de ningún valor. Los ejemplos son hipotéticos y simplificados, y las cifras son ilustrativas, no proyecciones. Toda oferta se realiza únicamente mediante documentos definitivos y solo a inversionistas acreditados.