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Invertir en bienes raíces en Estados Unidos siendo extranjero
Guía para familias latinoamericanas: las cuatro formas de invertir, los impuestos para extranjeros y los riesgos que pocos explican.
Guía para familias latinoamericanas: las cuatro formas de invertir, los impuestos para extranjeros y los riesgos que pocos explican.
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos siendo extranjero es legal y no exige ser ciudadano ni residente: cualquier persona puede comprar un inmueble o invertir en uno desde su país. Lo que cambia para un extranjero no es el acceso, sino los impuestos y la estructura. La forma en que usted posee el activo decide cuánto paga al cobrar la renta, al vender y al heredar.
Esta guía explica las cuatro formas de invertir, los riesgos que conviene entender antes de mirar cualquier retorno y qué cambia para una familia en México, Colombia, Chile, Argentina o Ecuador.
Sí. Ninguna ley federal impide a un extranjero comprar una propiedad en EE.UU., y no necesita visa para ser dueño. Para declarar impuestos sobre la renta o la venta, el IRS (la autoridad fiscal de EE.UU.) asigna al extranjero un ITIN, un número de identificación fiscal para quien no tiene número de seguro social.
Los latinoamericanos están entre los compradores extranjeros más activos. Entre abril de 2025 y marzo de 2026, los compradores extranjeros adquirieron 67.100 viviendas por US$45.300 millones, según la Asociación Nacional de Realtors (NAR). México fue el segundo país de origen, con 14% de los compradores, y Florida el primer destino, con 20%. Casi la mitad de esas compras, 48%, se pagó al contado.
Ese último dato importa. Pagar al contado simplifica la compra, pero concentra el patrimonio en un solo activo, y eso nos lleva a la pregunta correcta: no si se puede invertir, sino de qué forma.
Hay cuatro caminos principales. Se diferencian en cuánto controla usted, cuánto trabajo le exigen, qué tan rápido recupera el dinero y dónde está el riesgo.
Algunos términos en una línea. Un REIT es una empresa que posee inmuebles y reparte la mayor parte de su renta entre sus accionistas. El capital stack es el orden en que cobran quienes financian un proyecto: primero la deuda senior, después la deuda intermedia, luego el preferred equity y al final el capital común. El preferred equity es una posición que cobra antes que el capital común, con un retorno pactado y menos participación en la ganancia extra.
La compra directa es la única forma que la mayoría de las familias conoce. Las otras tres permiten estar en bienes raíces sin ser casero. Lo explicamos con más detalle en nuestra guía Cómo invertir en dólares desde Latinoamérica.
Estos son los riesgos que más vemos pasar por alto en familias que invierten en EE.UU. desde Latinoamérica.
Un extranjero enfrenta tres momentos fiscales en EE.UU.: cuando cobra la renta, cuando vende y cuando fallece.
La renta. Por regla general, el IRS grava la renta de un inmueble de un extranjero no residente con 30% sobre el ingreso, salvo tasa menor por tratado. El extranjero puede elegir que esa renta tribute como ingreso de un negocio en EE.UU., lo que le permite restar gastos y pagar sobre la ganancia neta con tasas progresivas. Esa elección exige presentar el formulario 1040-NR cada año y entregar el formulario W-8ECI a quien pague la renta.
La venta. Bajo FIRPTA, la ley que grava la venta de inmuebles de extranjeros, el comprador debe retener 15% del precio de venta y entregarlo al IRS. Es un anticipo: el impuesto final se calcula en la declaración del vendedor. Hay excepciones y retenciones menores para viviendas de hasta US$1 millón que el comprador usará como residencia.
La herencia. Un extranjero no residente tiene una exención de solo US$60.000 sobre sus activos en EE.UU., y el excedente puede pagar hasta 40%. Lo explicamos a fondo en nuestra guía Impuesto a la herencia en Estados Unidos para extranjeros.
Por eso la pregunta sobre cómo poseer el activo pesa tanto como la pregunta sobre qué activo comprar.
Ninguna estructura es la correcta para todos. Se define con abogados y contadores en EE.UU. y en su país, antes de firmar.
Invertir en EE.UU. no lo libera de su país. En la mayoría de la región, la renta y el patrimonio en el exterior también se declaran en casa.
El patrón es el mismo en los cinco países. La estructura para EE.UU. se diseña junto con el contador de su país, para que el mismo ingreso no termine pagando dos veces sin coordinación. Ampliamos el contexto en nuestra página para inversionistas fuera de EE.UU.
A los latinos nos enseñaron que invertir en bienes raíces es una sola cosa: comprar un departamento, conseguir un inquilino y cobrar renta. Esa creencia tiene raíz. Nuestros padres vivieron monedas que se desplomaban y bancos que cerraban, y lo único que quedó en pie fue la casa. Esa lección los salvó a ellos. A nosotros nos tiene atrapados, porque confundimos el ladrillo con la riqueza. El ladrillo nunca fue riqueza. La riqueza es lo que el ladrillo produce.
Cuando usted compra un departamento para rentar, no compró una inversión: compró un trabajo. Y cuando invierte con un operador, no está comprando un edificio: se está casando con ese operador durante los próximos cinco a diez años.
Por eso en Infinity⁹ revisamos cada oportunidad con el mismo método, el Diamante: Producto, Mercado, Finanzas y Personas. Una grieta fatal en una sola de las cuatro mata el negocio, y por cada deal que aprobamos rechazamos 99.
Cuando alguien me reenvía un deal por WhatsApp, le pido que haga cinco preguntas antes de enamorarse:
Si quien le mandó el deal no puede responder tres de las cinco con precisión, el deal no merece su fin de semana. Y una prueba final: ¿este negocio se defiende si el mercado se queda plano tres años, o necesita que todo salga bien? Si necesita que todo salga bien, no es una inversión. Es una apuesta.
Sí. No se necesita visa, ciudadanía ni residencia para ser dueño de un inmueble en EE.UU. Sí se necesita un número de identificación fiscal, normalmente un ITIN, para declarar la renta o la venta ante el IRS.
Por regla general, 30% sobre la renta, salvo tasa menor por tratado. El extranjero puede elegir tributar sobre la ganancia neta, restando gastos, con tasas progresivas, presentando el formulario 1040-NR cada año.
FIRPTA es la ley de EE.UU. que grava la venta de inmuebles por parte de extranjeros. Obliga al comprador a retener 15% del precio de venta como anticipo del impuesto del vendedor, con excepciones para ciertas viviendas de hasta US$1 millón.
Depende de su objetivo. Una LLC de un solo dueño separa la responsabilidad legal, pero no garantiza protección frente al impuesto a la herencia de EE.UU. y exige reportes adicionales al IRS. La estructura se define con abogados antes de comprar.
Sí. Los REITs que cotizan en bolsa, los fondos privados y la deuda privada o el preferred equity permiten invertir en bienes raíces sin ser dueño directo ni administrar inquilinos. Cada forma tiene su propia liquidez, riesgo y tratamiento fiscal.
En la mayoría de los casos, sí. México y Chile gravan a sus residentes por sus ingresos de cualquier origen, Colombia exige declarar activos en el exterior sobre cierto monto y Argentina incluye los bienes del exterior en el impuesto sobre los bienes personales.
¿Su familia está evaluando invertir en bienes raíces en Estados Unidos? Solicite una conversación privada en infinity9.com/request-private-briefing.
Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) es un Exempt Reporting Adviser ante la SEC, CRD# 330526; no es un despacho de abogados ni un asesor fiscal. Este contenido es educativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión, ni una oferta de valores. Las cifras citadas corresponden a la normativa vigente en 2026 y pueden cambiar. Cada familia debe consultar a sus propios asesores en EE.UU. y en su país.
Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
Infinity Capital Asset Management, LLC ("Infinity") es una firma de gestión de inversiones inmobiliarias que opera como una plataforma de acceso a bienes raíces comerciales privados, para inversionistas internacionales acreditados e individuos de alto patrimonio. El registro no implica un nivel particular de habilidad o capacitación.
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Nada de lo aquí expuesto constituye una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valor alguno, ni asesoría en materia de inversión, legal o fiscal. Cualquier oferta se realiza únicamente a través de documentos de suscripción definitivos conforme a la Regulación D del Securities Act of 1933. Consulte a sus propios asesores.
La correduría comercial opera a través de un agente con licencia en Florida con LRF Group en Berkshire Hathaway HomeServices, de forma separada de la gestión de inversiones y bajo una supervisión regulatoria distinta. Los servicios bancarios y de custodia son proporcionados por instituciones asociadas.
