El equity común absorbe la primera pérdida y se queda con la ganancia. Qué significa ser dueño en la parte alta de la estructura y cómo le paga la cascada de distribución.
El equity común es la propiedad que se ubica en la parte alta de la estructura de capital. Cobra al final y absorbe la primera pérdida, y a cambio se queda con todo lo que sobra después de que cobran todos los prestamistas y los inversionistas preferentes. Es la única posición de una operación inmobiliaria con ganancia abierta, y la única donde una caída moderada del valor puede borrar toda la inversión.
Usted es dueño, normalmente como socio limitado junto a un sponsor o desarrollador que dirige el proyecto. Participa de lo que el proyecto crea: crecimiento de rentas, utilidad del desarrollo, valorización. No tiene garantía ni un pago fijo.
La mayoría de las operaciones privadas paga al equity común mediante una cascada de distribución (waterfall), un orden fijo para repartir el efectivo:
La mayor parte del efectivo suele llegar en una venta o un refinanciamiento, no en un calendario. En proyectos de desarrollo, puede no haber nada durante años.
El equity común no tiene una tasa fija. A modo ilustrativo, el equity inmobiliario privado suele apuntar a retornos de entre 15% y 20% anual o más, netos de comisiones, en proyectos value-add y de desarrollo. Son objetivos, y el rango de resultados es amplio, incluida la pérdida total de la inversión.
Para inversionistas con un horizonte largo, que no necesitan ingresos de este dinero, pueden aceptar la primera pérdida y quieren la ganancia que solo da ser dueño.
Cuando invertimos en equity común, lo hacemos junto a desarrolladores y operadores que conocemos, en proyectos que analizamos nosotros mismos. Miramos primero qué pasa si el valor cae 20%, y después qué pasa si todo sale bien. Si la caída no es sobrevivible, la ganancia no importa. El plan de negocio importa tanto como la posición: lea core, value-add y oportunista, explicados.
Un mínimo que los inversionistas deben recibir antes de que el sponsor participe de las utilidades. No es una garantía.
La parte de las utilidades del sponsor por encima de ese mínimo, mayor que su participación en el capital.
Sí. Como absorbe la primera pérdida, el equity común puede desaparecer con una caída del valor que no toca a los prestamistas.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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