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Core, core-plus, value-add y oportunista en real estate, explicados
Los cuatro perfiles de riesgo del real estate, desde un edificio lleno que paga renta hasta uno que todavía no existe, y lo que cada uno significa para su dinero.
Los cuatro perfiles de riesgo del real estate, desde un edificio lleno que paga renta hasta uno que todavía no existe, y lo que cada uno significa para su dinero.
Core, core-plus, value-add y oportunista son los cuatro perfiles de riesgo que usa la industria inmobiliaria para describir un plan de negocio. Core es un edificio lleno y estable que ya paga renta. Oportunista es un edificio que todavía no existe, o uno en problemas. En el medio, core-plus necesita un ajuste ligero y value-add necesita trabajo de verdad. Cuanto más se avanza en la escala, más del retorno depende de que el plan funcione y menos de la renta que ya se está pagando.
Las fuentes difieren en los rangos exactos; tómelos como orientación, no como promesas.
En un edificio core, los riesgos principales son las tasas de interés y la evolución lenta del mercado. En un proyecto oportunista, los riesgos se multiplican: permisos, costos de construcción, contratistas, arrendamiento o ventas, financiamiento al terminar. Cada uno tiene que salir bien para que aparezca el retorno proyectado. Más riesgo no es malo; simplemente tiene que estar pagado.
El perfil de riesgo describe el edificio. La estructura de capital describe su lugar en la fila. Necesita ambos para saber qué tiene. Un préstamo senior en un proyecto oportunista y equity común en un edificio core pueden tener un riesgo más parecido de lo que sugieren sus etiquetas. Explicamos por qué en misma posición, distinto riesgo.
No preferimos un perfil sobre otro. Preferimos un perfil que coincida con el precio. Un plan value-add con un retorno core es un mal negocio; un edificio core comprado a precio oportunista es uno bueno. Cada oportunidad que presentamos lleva su perfil de riesgo y su lugar en la estructura. Véalos lado a lado en nuestra página de Estrategias.
Sí lo tiene. Los edificios core pueden perder valor cuando suben las tasas o se debilita un mercado, y los inquilinos pueden irse.
No necesariamente. Oportunista describe un plan con más pasos que deben salir bien. Que sea especulativo depende del precio pagado y de qué tan realista sea el plan.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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