Para famílias brasileiras que querem parte do patrimônio em dólar: como avaliar uma compra na planta em Miami, e o que as evidências dizem sobre Wynwood Norte. Primeiro os riscos, depois o retorno. 16 páginas, mais de 20 gráficos.
Aviso: a Infinity⁹ é co-sponsor do WOMA Wynwood e tem interesse econômico na sua venda. Escrevemos este relatório para mostrar o quadro completo, incluindo os motivos para não comprar. As vendas são feitas pelo corretor oficial, Berkshire Hathaway HomeServices.
Quatro perguntas rápidas para enviarmos o que importa para você.
Wynwood Norte fica entre o distrito das artes, Midtown e o terreno de 14 hectares onde a Carnegie Mellon planeja um campus de US$ 2 bilhões. A Amazon, escritórios corporativos e uma futura estação de trem já estão a poucos minutos a pé.
A maior parte do efeito do campus chega depois de 2029. Esse é o argumento para comprar antes e manter durante, e o motivo para não comprar se você precisar vender em menos de três anos.
A Carnegie Mellon University não tem vínculo com o WOMA nem com a Infinity⁹ e não os patrocina nem endossa. O campus depende de aprovações.
O WOMA tem 163 residências projetadas pelo MVRDV e desenvolvidas pela Uribe Schwarzkopf (140 torres em 53 anos), com entrega prevista para o 4º trimestre de 2029. O aluguel mínimo é de seis meses. Essa regra mantém o financiamento convencional disponível, amplia o grupo de compradores na revenda e atrai inquilinos que ficam. O WOMA tem parceria com a brasileira Tidelli no mobiliário.
Preços da tabela de 15 de outubro de 2026, sujeitos a alteração e venda prévia.
Cerca de 40% são pagos em etapas ao longo de uns três anos; os 60% restantes vencem na entrega, prevista para o 4º trimestre de 2029.
Apartamento de 2 quartos a US$ 996.300. Um crescimento maior leva mais tempo para ser colhido; só o cenário base é esperado até a entrega. Cenários hipotéticos, não previsões.
Wynwood deixou de ser uma área de galpões para virar um dos bairros mais observados de Miami em cerca de quinze anos. Para quem compra hoje, cinco perguntas decidem se faz sentido.
A base de moradores de Wynwood cresce sobre mais de 5 milhões de visitantes por ano. O campus da Carnegie Mellon traz alunos, professores, pesquisadores e empregadores que precisam de moradia todo mês, não todo fim de semana. Para famílias que pensam na faculdade dos filhos nos EUA, é também um endereço perto de uma universidade de ponta.
Os aluguéis subiram depois de 2021 e se mantiveram. Para 2030 usamos US$ 6,40 por pé quadrado por mês, com base nos apartamentos de 2 quartos mais novos de Wynwood: cerca de US$ 5.000 por mês para um 2 quartos de 781 pés quadrados. O relatório mostra a conta completa.
Imóveis novos em Wynwood são negociados entre cerca de US$ 1.060 e US$ 1.630 por pé quadrado. A revenda em Edgewater fica perto de US$ 645, mas as torres mais antigas carregam inspeções obrigatórias, regras de reservas e risco de chamadas extras.
Não no WOMA. Edifícios que permitem aluguel por diária costumam perder acesso a financiamentos convencionais, o que reduz o número de futuros compradores. O aluguel mínimo de seis meses protege a revenda.
Na planta, 40% são pagos ao longo de uns três anos; o restante vence na entrega, à vista ou com financiamento. Edifícios warrantable mantêm os financiamentos convencionais disponíveis; compradores estrangeiros costumam precisar de 30% a 40% de entrada.
Wynwood faz sentido para quem pode manter o imóvel por cinco anos ou mais, morar nele ou alugar a longo prazo. Não faz sentido para quem precisa de renda desde o primeiro dia ou pretende vender antes da entrega.
O pé quadrado mais barato de Miami costuma ser o mais caro de manter: torres antigas carregam inspeções, regras de reservas e risco de chamadas extras.
Usando um apartamento de 2 quartos a US$ 996.300. O WOMA pede US$ 398.520 em depósitos ao longo de três anos e o restante na entrega em 2029. Veja o que o mesmo dinheiro faz em outros lugares.
Cada mês de espera soma cerca de US$ 2.460 ao preço no cenário base e cerca de US$ 4.070 no cenário de impulso. Num mercado estável, esperar não custa nada.
Os números do WOMA são a variação de valor do 2 quartos menos todos os custos de mantê-lo após a entrega (financiamento a 7%, condomínio, imposto, seguro), mais o aluguel de um inquilino de 12 meses e o principal amortizado. O CD considera os US$ 398.520 integrais a 4,80% desde hoje.
Apartamento de 2 quartos após a entrega, com 60% financiados em 30 anos. Parte de cada parcela é principal: dinheiro que continua sendo seu.
Financiado a 7% e alugado, o WOMA supera um CD na entrega e aos cinco anos no cenário base; no sétimo ano o CD passa um pouco à frente. O WOMA segue na frente quando os preços crescem 5% ao ano, ou quando você mora nele. O relatório mostra os três prazos.
Escolha uma unidade, uma taxa de financiamento e sua entrada, e veja o custo mensal de ser dono, o aluguel de uma unidade parecida e se cabe na sua renda.
Bancos que financiam estrangeiros costumam pedir de 30% a 40% de entrada. Na entrega, você já terá pago 40% em etapas, enviando dólares ao longo de três anos em vez de tudo de uma vez. Atenção ao câmbio: os pagamentos são em dólar, então se o real cair cada etapa custa mais em reais, e se subir custa menos.
A renda de aluguel sofre retenção de 30%, salvo se você optar pela tributação sobre o líquido. Uma venda sofre retenção de 15% pelo FIRPTA. O imposto sobre herança dos EUA pode incidir acima de US$ 60.000 em ativos nos EUA. No Brasil, o imóvel entra na sua declaração de Imposto de Renda; se seus ativos no exterior somarem US$ 1 milhão ou mais, também na declaração de Capitais Brasileiros no Exterior do Banco Central. O aluguel recebido nos EUA é tributado também no Brasil, com compensação do imposto pago lá, conforme as regras atuais. Estruture a titularidade com um assessor nos EUA e um contador no Brasil antes de assinar.
Leia o relatório e use a calculadora.
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Pode ser, para quem mantém o imóvel por cinco anos ou mais. O campus da Carnegie Mellon, os empregadores e uma futura estação de trem sustentam a demanda de longo prazo, mas a maior parte desse efeito chega depois de 2029. Prazos curtos têm mais risco.
Somos co-sponsor do WOMA e assessoramos famílias em decisões imobiliárias. Preferimos que o comprador decida com o quadro completo, incluindo os motivos para não comprar.
Não. O aluguel mínimo no WOMA é de seis meses. Isso mantém o financiamento convencional disponível e amplia o mercado de revenda.
Na entrega, prevista para o 4º trimestre de 2029, à vista ou com financiamento. Se você pretende financiar, podemos apresentar bancos que trabalham com compradores dos EUA e de fora, para comparar condições bem antes da entrega. Os financiamentos dependem da aprovação de cada banco.
Sim. Alguns compradores combinam um 2 quartos, um 1 quarto e um Micro em vez de uma unidade grande, o que reparte o risco de vacância e permite vender uma de cada vez. O relatório compara as duas abordagens.
Para um 2 quartos de US$ 996.300: à vista, cerca de US$ 2.900 por mês em condomínio, imposto e seguro; financiado a 7%, cerca de US$ 6.870, dos quais uns US$ 490 são principal que continua sendo seu. Alugar algo parecido custa cerca de US$ 5.000.
Com um corretor licenciado da Berkshire Hathaway HomeServices, o corretor oficial. A Infinity⁹ não é corretora de imóveis.
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DECLARAÇÕES VERBAIS NÃO PODEM SER CONSIDERADAS COMO REPRESENTAÇÕES CORRETAS DO INCORPORADOR. PARA AS REPRESENTAÇÕES CORRETAS, CONSULTE ESTE MATERIAL E OS DOCUMENTOS EXIGIDOS PELA SEÇÃO 718.503 DOS ESTATUTOS DA FLÓRIDA, A SEREM ENTREGUES PELO INCORPORADOR AO COMPRADOR OU LOCATÁRIO.
Apenas para fins informativos; não é uma oferta de venda nem uma solicitação de compra em qualquer jurisdição onde seja exigido registro. Preços, condições e disponibilidade podem mudar. Cenários e comparações são hipotéticos, não previsões nem garantias; investir em imóveis envolve risco, inclusive a perda de depósitos. O status warrantable e o financiamento dependem da análise de cada banco; a Infinity⁹ não concede empréstimos. A Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC, Exempt Reporting Adviser, CRD# 330526) é co-sponsor do WOMA com interesse econômico, não é corretora de imóveis e não presta assessoria jurídica ou fiscal. Vendas pelo corretor oficial, Berkshire Hathaway HomeServices. A Carnegie Mellon University não tem vínculo com o WOMA nem com a Infinity⁹.
A Infinity Capital Asset Management, LLC ("Infinity") é uma gestora de investimentos imobiliários que opera como plataforma de acesso a imóveis comerciais privados, para investidores internacionais qualificados e pessoas de alto patrimônio. O registro não implica um determinado nível de habilidade ou formação.
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Nada aqui é uma oferta de venda ou solicitação de oferta de compra de qualquer valor mobiliário, nem recomendação de investimento, jurídica ou fiscal. Qualquer oferta é feita apenas por meio de documentos definitivos de subscrição, nos termos da Regulation D do Securities Act de 1933. Consulte seus próprios assessores.
A corretagem comercial é feita por um corretor licenciado na Flórida, do LRF Group na Berkshire Hathaway HomeServices, separada da gestão de investimentos e sob supervisão regulatória distinta. Serviços bancários e de custódia são prestados por instituições parceiras.