Una sola comparación te dice si una hipoteca te ayuda o te cuesta. Cómo funciona la constante de deuda y cómo encontrar el préstamo más grande que el arriendo puede pagar solo.
Antes del precio, la ubicación o los acabados, hay una pregunta más útil para cualquier propiedad de renta: una vez que eres dueño, ¿te va a sacar dinero cada mes o se va a pagar sola? La respuesta sale de un número que la mayoría de compradores nunca calcula: la constante de deuda.
La constante de deuda es la parte del préstamo que pagas cada año, intereses y capital juntos. Una hipoteca de $100,000 al 6.75% a 30 años cuesta unos $7,783 al año, así que su constante es 7.78%. Un plazo más corto la sube, porque devuelves capital más rápido. En un préstamo de solo intereses, la constante es igual a la tasa.
Tu propiedad tiene su propio rendimiento: el ingreso neto operativo, es decir, el arriendo después de la vacancia y de todos los costos de ser dueño, dividido por el precio. Ese es el cap rate. Pon los dos lado a lado.
Hay un monto de préstamo con el que el arriendo neto cubre exactamente el pago de la hipoteca. Lo llamamos la hipoteca de costo cero, y la fórmula es simple: divide el ingreso neto operativo entre la constante de deuda. Si quieres un colchón, divide entre la constante multiplicada por un margen de seguridad, que los bancos llaman DSCR (cobertura del servicio de deuda). La mayoría de prestamistas DSCR piden entre 1.20 y 1.25.
Toma un condo de $500,000 en Miami que se arrienda en $3,800 al mes. Después de 5% de vacancia, impuesto predial de cerca de 1.9% del precio, $750 al mes de HOA, $2,400 al año de seguro, 8% de administración y una reserva de mantenimiento de 3%, el ingreso neto operativo es de unos $17,650 al año. Es un cap rate de 3.5%.
Al 6.75% a 30 años la constante es 7.78%, así que el préstamo más grande que puede pagar el arriendo es $17,650 dividido entre 7.78%, unos $227,000. Es el 45% del precio. Si pides el 75% que ofrecería un banco, el dueño paga cerca de $1,000 al mes por mantener la unidad.
Los mismos números muestran la otra palanca. Para pedir el 75% a costo cero con este arriendo, el precio tendría que ser de unos $351,000. Tu costo es donde ganas.
Una estructura de costo cero igual construye patrimonio. Cada pago reduce el capital, así que el inquilino está pagando el préstamo por ti, y la propiedad se valoriza sobre su valor completo mientras tu dinero es solo la inicial. Ninguna de las dos cosas aparece en el flujo mensual.
Creamos una calculadora gratuita en español, inglés y portugués. Ingresa el precio, el arriendo y cada costo de ser dueño, y te muestra la hipoteca más grande que puede pagar el arriendo, el efectivo que pones y cómo cambia todo en diez años. Abre la calculadora de hipoteca de costo cero.
No hay un número fijo. Lo que importa es cómo se compara con el cap rate de la propiedad que compras. Una constante por debajo del cap rate significa que pedir prestado te ayuda, y una por encima significa que te cuesta.
Sí. Sin capital en la cuota, la constante es igual a la tasa de interés, así que el arriendo puede cargar un préstamo más grande. No construyes patrimonio con la cuota y al final se debe el saldo completo.
La mayoría de prestamistas DSCR buscan un ingreso neto de 1.20 a 1.25 veces el pago anual de la hipoteca, lo que deja un colchón entre el arriendo y la deuda.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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