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Quando um projeto imobiliário dá errado: quem recebe e em que ordem
Inadimplência, renegociação, execução e capital de resgate: o que cada camada da estrutura pode fazer quando um projeto se complica.
Inadimplência, renegociação, execução e capital de resgate: o que cada camada da estrutura pode fazer quando um projeto se complica.
Quando um projeto imobiliário se complica, o dinheiro é pago na mesma ordem da estrutura de capital: primeiro o sênior, depois o mezanino, depois o equity preferencial e por último o equity ordinário. Mas a ordem é só metade. Importa tanto quanto o que cada camada pode fazer, e com que rapidez. O sênior pode executar a hipoteca, o mezanino pode assumir a empresa dona, o preferencial depende de direitos contratuais e o ordinário, na maior parte, espera.
A maioria dos problemas começa como um buraco de caixa, não como um colapso. Os primeiros meses decidem muito.
A maioria dos projetos com problema termina numa negociação, não num tribunal. Os credores prorrogam prazos em troca de taxas ou amortizações. Entra dinheiro novo como capital de resgate, normalmente como equity preferencial que passa à frente dos donos atuais. Os donos são diluídos, mas o projeto sobrevive. A ordem da estrutura decide quem tem poder nessa negociação.
Num edifício hipotético de US$ 100 milhões que termina valendo US$ 65 milhões: o empréstimo sênior de US$ 55 milhões é pago integralmente, o mezanino recupera US$ 10 milhões dos seus US$ 15 milhões, e o equity preferencial e o ordinário perdem tudo. Os custos do processo saem primeiro e podem ampliar as perdas.
Lemos os remédios antes da taxa. Em cada posição que apresentamos perguntamos o que poderíamos fazer se os pagamentos parassem, quanto tempo levaria e quanto custaria. Um retorno um pouco menor com direitos claros e rápidos costuma ser o melhor investimento. Veja equity preferencial e dívida mezanino para ver como esses direitos são escritos.
Depois dos custos de venda, o sênior, depois o mezanino, depois o equity preferencial e por último o equity ordinário, salvo se os documentos disserem outra coisa.
Dinheiro novo que entra num projeto com problema, normalmente com prioridade sobre os donos atuais, em troca de um retorno maior.
A Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) é registrada na SEC como Exempt Reporting Adviser, CRD# 330526. Este artigo é educativo e não constitui recomendação jurídica, tributária ou de investimento, nem oferta de venda ou solicitação de oferta de compra de valores mobiliários. Os exemplos são hipotéticos e simplificados. Os remédios legais variam conforme o estado e os documentos; consulte um advogado. Toda oferta é feita apenas por meio de documentos definitivos e apenas a investidores credenciados.
Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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