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Dívida mezanino, explicada: o degrau mais alto do crédito imobiliário
O credor mezanino fica atrás do empréstimo sênior e ganha mais por isso. O que o garante, o que pode dar errado e para quem faz sentido.
O credor mezanino fica atrás do empréstimo sênior e ganha mais por isso. O que o garante, o que pode dar errado e para quem faz sentido.
A dívida mezanino é um empréstimo que fica atrás do empréstimo sênior e à frente de todos os donos. Normalmente não é garantida pelo edifício, e sim pelas cotas da empresa dona do edifício. O credor mezanino recebe depois do sênior e antes de qualquer equity, e ganha uma taxa fixa maior por esse segundo lugar na fila. Continua sendo crédito: o retorno tem teto na taxa combinada.
Você é um credor em segunda posição. Recebe juros fixos, às vezes uma parte em dinheiro e outra somada ao empréstimo, e a devolução do capital numa venda ou refinanciamento. Não participa do lucro acima da sua taxa.
Como ilustração, empréstimos mezanino costumam mirar entre 11% e 14% ao ano em dólar, acima do sênior e abaixo da maior parte do equity. O rendimento extra é o preço do segundo lugar.
Para investidores que querem um retorno contratual e definido, maior que o de um sênior, aceitam um colchão mais fino e entendem que, num cenário ruim, podem ter que virar donos para proteger o seu dinheiro.
No mezanino olhamos dois números: quanto o valor pode cair antes de perdermos e quanto custaria assumir e carregar o imóvel se fosse preciso. Se não queríamos ser donos do edifício por esse preço, não queremos emprestar atrás do sênior. Compare com o equity preferencial, que fica num nível parecido, mas é equity, não dívida.
Normalmente não de forma direta. É garantida por um penhor das cotas da empresa dona do imóvel.
Depende dos documentos. O mezanino é dívida com um remédio mais rápido; o preferencial depende de direitos contratuais dentro da empresa. Leia os remédios, não o rótulo.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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