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Por qué el IRR No es Toda la Historia
Para muchos inversionistas, la Tasa Interna de Retorno es el número principal que define si dicen sí o no a un proyecto. Pero el IRR puede engañar. Mide retornos proyectados, pero solo son tan buenos como las suposiciones en las que se basan. Un IRR atractivo en un proyecto con fundamentos débiles es como un auto deportivo sin motor.
En Infinity⁹ hemos analizado cientos de proyectos con IRR de dos dígitos que no cumplieron lo prometido. ¿La razón? La atención se centró en la cifra y no en la estructura que la hacía posible.
Idea clave: el IRR es solo la portada. El verdadero valor está en leer todo el libro.
1. Conocer el Historial del Sponsor
Antes de mirar el proyecto, mire a las personas. Un sponsor con experiencia comprobada ejecutando estrategias similares vale más que una hoja de cálculo llena de proyecciones optimistas.
Pregúntese:
- ¿Ha tenido éxito en mercados buenos y malos?
- ¿Puede mostrar operaciones completas, no solo adquisiciones?
- ¿Tiene inversión propia en el proyecto?
Recuerde la perspectiva de Infinity⁹: No existen mercados malos, solo malas estrategias.
2. Posicionamiento y Momento del Mercado
Muchos decks presentan estadísticas optimistas sobre el mercado, pero el momento de entrada es tan importante como la ubicación. Un activo comprado en el punto más alto del ciclo puede sufrir incluso en una zona en crecimiento.
Busque:
- Tendencias demográficas que respalden la demanda a largo plazo
- Restricciones de oferta que protejan el valor
- Motores económicos diversificados
Su dinero no necesita visa, pero sí debe estar en un mercado donde pueda crecer a pesar de fluctuaciones temporales.
3. Protección ante Riesgos
Los inversionistas inteligentes piensan en dos capas: el potencial de ganancia y la protección incorporada contra pérdidas.
Indicadores de buena protección:
- Niveles de deuda conservadores
- Coberturas de tasas de interés o deuda a tasa fija
- Suposiciones realistas sobre gastos y vacancia
- Múltiples estrategias de salida
Si el IRR asume ejecución perfecta sin margen de error, eso es una alerta. Un buen proyecto incluye colchones de seguridad sin sacrificar oportunidades.
4. Resiliencia de la Estrategia en el Mundo Real
Un deck puede hacer que cualquier plan suene perfecto. Pero, ¿cómo se comporta frente a la realidad?
Debe mostrar:
- Escenarios de prueba de estrés
- Comparaciones históricas con proyectos similares
- Planes de contingencia ante caídas de ingresos o aumentos de costos
En Infinity⁹ lo llamamos Building Capital Framework: diseñar inversiones que funcionen bajo presión, no solo en papel.
5. Alineación de Intereses
Un buen deck detalla cómo y cuándo gana dinero el sponsor. Si las comisiones son adelantadas, ganan sin importar su rentabilidad.
Lo ideal es que el sponsor obtenga la mayor parte de su beneficio después de que usted haya recibido el suyo. Esa alineación genera confianza.
6. Transparencia de Suposiciones
Todo IRR se basa en suposiciones sobre crecimiento de rentas, ocupación, tasas de capitalización y gastos. Si el deck no explica cómo llegaron a esas cifras, tenga cuidado.
La transparencia es señal de confianza. Un sponsor dispuesto a explicar sus cálculos probablemente los mantendrá incluso si el mercado cambia.
Conclusión
Cuando lea un investment deck, piense como un investigador, no como un comprador. El IRR es la primera pista, no el veredicto.
Ejemplo real: analizamos dos proyectos multifamiliares en la misma ciudad. El Proyecto A prometía un IRR del 18% con supuestos agresivos y alto apalancamiento. El Proyecto B proyectaba un 13% con rentas conservadoras, deuda fija y un sponsor con 15 años de éxito comprobado. Dos años después, el Proyecto A estaba en problemas. El Proyecto B superó lo proyectado.
En inversión privada, proteger el lado negativo suele ser el camino más rápido para asegurar el positivo.
Por qué las Inversiones Privadas Tienen Ventaja
Las inversiones públicas como REITs o fondos mutuos rara vez permiten este nivel de análisis. Se ve un precio, no la estrategia. Las inversiones privadas dan acceso directo a los fundamentos, lo que permite decidir con mayor precisión.
Por eso en Infinity⁹ priorizamos oportunidades inmobiliarias de calidad institucional donde el inversionista pueda evaluar más que un número principal.
Reflexión final: La próxima vez que reciba un deck, trate el IRR como punto de partida. La verdadera inteligencia está en la historia detrás de la cifra.
