Actualización del CIO T3 2025

Resumen Ejecutivo

Al cierre del tercer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario comercial en Estados Unidos continúa mostrando señales de estabilización dentro de un entorno macroeconómico y financiero complejo. La economía estadounidense ha demostrado resiliencia, con un crecimiento sostenido del PIB y una demanda del consumidor aún sólida, a pesar de una inflación que permanece por encima del objetivo y tasas de interés que siguen elevadas.

Los mercados de capitales están en proceso de recalibración: los mercados bursátiles reflejan optimismo, mientras que los mercados crediticios continúan siendo más cautelosos. Estas condiciones cruzadas están generando oportunidades para inversores disciplinados. Desde nuestra perspectiva, el sector inmobiliario comercial en EE.UU. sigue siendo una de las formas más sólidas de acceder a rentas ajustadas al riesgo y valorización de largo plazo, incluso en un entorno incierto como el actual.

El desempeño por sector muestra diferencias marcadas. El sector multifamiliar registra una demanda récord, mientras disminuyen los nuevos inicios de construcción, lo que prepara el camino para una recuperación en los alquileres en 2026. El sector industrial se encuentra en una fase de ajuste, con una absorción más débil pero fuerte demanda por parte de operadores logísticos. El comercio minorista se mantiene estable, liderado por formatos esenciales. Las oficinas siguen bifurcadas, con demanda centrada en espacios Clase A ubicados en zonas clave. En hotelería, se observa una recuperación selectiva en segmentos de lujo y urbanos, aunque los márgenes siguen presionados. Por su parte, las estrategias de capital estructurado continúan ofreciendo oportunidades atractivas en un entorno de crédito restringido.

Panorama Macroeconómico

El panorama macroeconómico presenta señales mixtas. Por un lado, la economía estadounidense mantiene una base sólida: el PIB del segundo trimestre fue revisado al alza a 3,3%, y el tercer trimestre se proyecta en 3,5%. El consumo se mantiene firme, respaldado por el crecimiento real de los salarios y un mercado laboral resiliente. Por otro lado, la inflación sigue siendo persistente —el PCE subyacente se sitúa en 2,9%— y las tasas de interés de largo plazo han subido, reflejando preocupaciones estructurales sobre inflación y política fiscal.

Los factores políticos también añaden incertidumbre. Aranceles sobre materiales de construcción y restricciones migratorias están afectando tanto los costos de insumos como la disponibilidad de mano de obra, especialmente en proyectos de desarrollo. La falta de claridad en acuerdos comerciales y déficits fiscales elevados podrían prolongar la volatilidad y postergar recortes de tasas por parte de la Reserva Federal.

A pesar de las expectativas del mercado de una trayectoria descendente en las tasas de interés durante los próximos dos años, las tasas largas han seguido subiendo. El déficit fiscal se mantiene elevado, la deuda nacional ha alcanzado niveles récord, y la masa monetaria sigue expandiéndose. El dólar estadounidense también se ha debilitado significativamente, lo que podría aumentar la inflación importada y afectar los flujos de capital transfronterizos.

En conjunto, el entorno presenta una imagen ambivalente: por un lado, una economía y consumidor resilientes; por otro, presiones estructurales como deuda elevada, inflación persistente y tensiones comerciales globales.

Perspectiva de los Mercados de Capital

Los mercados de capitales muestran señales tempranas de normalización. Los mercados de acciones han repuntado con fuerza, impulsados por expectativas de relajamiento monetario y resultados corporativos mejores de lo esperado. El S&P 500 ha alcanzado más de 20 máximos históricos este año, mientras que la volatilidad ha caído a mínimos plurianuales. Sin embargo, los mercados de bonos se mantienen prudentes. Si bien los spreads crediticios se han comprimido, los bonos de largo plazo siguen bajo presión ante los riesgos inflacionarios.

Las políticas comerciales también son un factor clave. Nuevos aranceles sobre insumos clave como acero y madera han elevado los costos de desarrollo y han retrasado nuevos proyectos. El capital accionario para desarrollos se ha encarecido, y los prestamistas siguen siendo altamente selectivos. Estas dinámicas favorecen estrategias con estructuras protegidas, cobertura en activos reales y salidas claramente definidas.

Los flujos hacia el capital inmobiliario están mejorando de manera selectiva. El capital preferente y las estructuras de crédito privadas siguen ganando tracción, dado que los patrocinadores buscan alternativas flexibles fuera del sistema bancario. Los prestamistas tradicionales y los mercados de titulización (CMBS) mantienen posturas conservadoras, abriendo espacio para inversionistas bien posicionados que puedan llenar vacíos en la estructura de capital con estrategias de bajo riesgo.

La actividad transaccional está repuntando, especialmente en activos de calidad institucional donde el precio ha comenzado a estabilizarse. El diferencial entre compradores y vendedores se está cerrando, y se espera mayor dinamismo hacia fin de año.

Resumen por Sectores

Industrial

El sector industrial se está estabilizando tras un ciclo de expansión acelerado. La actividad de arrendamiento aumentó ligeramente en el segundo trimestre, impulsada principalmente por operadores logísticos de terceros (3PL), aunque la absorción neta general se desaceleró debido a retrasos en la ocupación y un aumento en las quiebras empresariales. La tasa de vacancia subió a 7,5%, pero las entregas de nuevas construcciones cayeron a su nivel más bajo desde 2019. Si bien la demanda industrial se mantiene sólida, un entorno recesivo podría afectar espacios vinculados a bienes de consumo discrecional. No obstante, los fundamentos a largo plazo continúan respaldados por el comercio electrónico, la relocalización de cadenas de suministro (nearshoring) y la demanda de arrendatarios impulsada por automatización.Principales impulsores de inversión

• Demanda de 3PL y comercio electrónico que respalda la absorción
• Pipeline de oferta en mínimos históricos
• Preferencia del arrendatario por espacios modernos listos para automatización

Conclusión para el Inversionista: El segmento industrial moderno sigue siendo una inversión atractiva a largo plazo, especialmente en corredores logísticos y mercados vinculados al nearshoring.

Oficinas

El sector de oficinas sigue mostrando una clara bifurcación en su desempeño. Los edificios prime de Clase A en submercados estratégicos están superando ampliamente al resto, mientras que los activos de calidad inferior enfrentan presiones estructurales sostenidas. La actividad de arrendamiento se concentra en bloques medianos (entre 10.000 y 20.000 pies cuadrados), impulsada por sectores como tecnología, servicios legales y financieros, que buscan propiedades con altos estándares, ubicaciones centrales y amplias amenidades. La vacancia en edificios de categoría superior es considerablemente más baja que en el resto del inventario.

El desarrollo de nuevas oficinas ha disminuido de manera significativa. Este pipeline limitado podría ayudar a reequilibrar los fundamentos de oferta y demanda en 2026 y más allá. Sin embargo, los costos de adecuaciones para arrendatarios y los incentivos de leasing se mantienen elevados, por lo que los modelos financieros deben reflejar estas realidades.Principales impulsores de inversión

• Los activos prime están capturando primas en renta y mayor velocidad de colocación
• Pipeline de desarrollo en mínimos históricos
• Capital institucional favoreciendo estructuras de recapitalización y equity estructurado sobre activos estabilizados

Conclusión para el Inversionista: Los activos de oficina estratégicamente posicionados, particularmente aquellos en ubicaciones prime y con patrocinio institucional, siguen siendo atractivos cuando se estructuran con protección a la baja y planes de negocio claramente definidos.

Retail

Los fundamentos del comercio minorista siguen siendo de los más estables dentro del universo de activos inmobiliarios. Los centros comerciales anclados por supermercados y los formatos de primera necesidad continúan registrando una sólida actividad de arrendamiento y durabilidad en los ingresos. Las tasas de vacancia se mantienen por debajo del 5% en la mayoría de los principales mercados, y los minoristas están ajustando sus espacios para adaptarse a modelos híbridos y estrategias omnicanal. Los mercados suburbanos y secundarios con crecimiento poblacional están captando una mayor proporción de la demanda de arrendamiento. El comercio físico sigue siendo altamente relevante, especialmente en categorías experienciales como gastronomía, servicios y salud y bienestar.

Principales impulsores de inversión

• Centros abiertos y anclados por supermercados lideran en estabilidad
• Arrendamientos fuertes en categorías de bajo costo y servicios presenciales
• Escasa nueva oferta mantiene condiciones favorables para propietarios

Conclusión para el Inversionista: Retail remains a reliable, cash-flow-driven asset class, especially in necessity-based formats. Long-term tenancy, inflation-linked leases, and low capex requirements support stable returns.

Hospitalidad

El sector hotelero se está estabilizando en la mayoría de los mercados, aunque su desempeño sigue siendo altamente dependiente del segmento y la ubicación. El crecimiento del RevPAR (ingreso por habitación disponible) se está moderando, impulsado más por incrementos en la tarifa diaria promedio (ADR) que por mejoras en la ocupación. Los activos urbanos y de lujo están superando en rendimiento a los hoteles de gama media y ubicaciones suburbanas, beneficiándose de una demanda doméstica resiliente y el regreso paulatino del turismo internacional. Sin embargo, los márgenes operativos están bajo presión debido al aumento en los costos laborales, de seguros y de alimentos y bebidas. La oferta futura es limitada, con un pipeline de desarrollo nacional en mínimos de varios años, lo cual refuerza el poder de fijación de precios para los activos bien posicionados.Principales impulsores de inversión

• Recuperación del RevPAR impulsada por tarifas en mercados urbanos y de destino
• Crecimiento limitado de la oferta refuerza el poder de precios
• Presión sobre márgenes exige modelos de negocio y underwriting más rigurosos

Conclusión para el Inversionista: Los activos con marca en ciudades gateway y destinos experienciales ofrecen un potencial de valorización atractivo para patrocinadores disciplinados.

Multifamiliar

El sector multifamiliar mantiene una base sólida, incluso frente a presiones de corto plazo. La absorción nacional en el segundo trimestre superó las 116.000 unidades, una señal clave de que el mercado se está estabilizando tras haber absorbido un fuerte aumento en la oferta durante los últimos dos años. La actividad de construcción también está disminuyendo, con los inicios de obra en su nivel más bajo desde 2016, lo que sienta las bases para una mejora en el crecimiento de alquileres hacia 2026.

Los mercados gateway y costeros están superando al resto debido a la amplia brecha de asequibilidad frente a la propiedad de vivienda. Al mismo tiempo, los mercados del Sun Belt que anteriormente enfrentaban sobreoferta están comenzando a normalizarse, con tasas de ocupación al alza y una reducción en concesiones. La diferencia entre el costo de alquiler y el de adquisición de vivienda sigue siendo amplia en casi todos los principales mercados, impulsando una demanda sostenida por el arrendamiento.Principales impulsores de inversión

• Absorción en máximos de 20 años, mientras se desacelera la construcción
• El alquiler sigue siendo más asequible que la propiedad en la mayoría de los mercados
• Mercados con alto crecimiento de empleo y población lideran la recuperación

Conclusión para el Inversionista: El sector multifamiliar ofrece vientos a favor de largo plazo, con una combinación de pipeline en descenso y demanda estable. Algunos mercados ya muestran señales claras de recuperación en alquileres y absorción, lo que genera oportunidades para inversiones estructuradas de alta calidad.

Crédito Privado y Capital Estructurado

El equity estructurado sigue siendo el punto de entrada más atractivo en el entorno actual. Los patrocinadores continúan buscando financiamiento de corto plazo fuera del sistema bancario tradicional para fondear etapas de arrendamiento, recapitalizaciones y estrategias de valor agregado. Las estructuras con salidas definidas y cobertura sobre activos reales están captando primas, y la demanda por estrategias de retorno de corta duración permanece sólida.Principales impulsores de inversión

• Desajuste persistente en los mercados de crédito bancario
• El equity preferente y el mezzanine están llenando vacíos en la estructura de capital
• Rotación de capital hacia vehículos protegidos, enfocados en ingresos

Conclusión para el Inversionista: Las estrategias de crédito de corta duración siguen siendo una asignación clave para capital que busca rendimiento con protección asimétrica frente al riesgo.

Perspectiva del CIO

Al mirar hacia el cuarto trimestre y 2026, identificamos tanto desafíos como oportunidades. Inflación, tasas de interés y riesgos regulatorios siguen siendo variables activas, pero las condiciones están mejorando en varios sectores del mercado inmobiliario. Los segmentos multifamiliar e industrial están reequilibrando su dinámica de oferta y demanda; el retail continúa generando ingresos estables; y están surgiendo oportunidades selectivas en oficinas y hotelería.

Seguimos enfocados en estructuras como el equity preferente y el crédito de corto plazo—vehículos que ofrecen ingresos definidos, protección a la baja y flexibilidad en un entorno de capital restringido. Nuestro marco de inversión es deliberadamente conservador, con un enfoque en el control, la transparencia y la durabilidad del flujo de caja.

Los períodos de dislocación recompensan al capital disciplinado. Creemos que el próximo ciclo favorecerá a gestores que combinan estructura y creatividad—y Infinity⁹ está posicionado para liderar en ese entorno.

Descargo de Responsabilidad

Este material ha sido preparado por Infinity⁹ con fines exclusivamente informativos y educativos. No constituye ni debe interpretarse como asesoría de inversión, recomendación, oferta o solicitud para comprar o vender ningún valor, producto financiero o instrumento de inversión. Nada de lo aquí contenido debe entenderse como una promesa o garantía de resultados futuros.

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Las inversiones en bienes raíces están sujetas a riesgos como, entre otros: iliquidez, disminución del valor de las propiedades, cambios en las condiciones económicas, riesgos específicos de cada mercado local, cambios regulatorios, aumento de tasas de interés e incumplimiento de arrendatarios. Las inversiones privadas en bienes raíces suelen ser especulativas y están dirigidas a inversionistas calificados que comprendan y estén dispuestos a aceptar estos riesgos, incluyendo la iliquidez, la falta de transparencia y la complejidad en la valoración.

Las inversiones en crédito privado pueden implicar riesgos elevados debido a su limitada liquidez, la solvencia de los prestatarios, estructuras complejas y la falta de divulgación pública. Instrumentos de crédito apalancados o estructurados, como préstamos mezzanine, participaciones preferentes y estructuras con pago en especie (PIK), implican riesgos adicionales relacionados con el deterioro del capital y el incumplimiento. Estas inversiones pueden utilizar derivados o apalancamiento, lo que puede amplificar tanto las ganancias como las pérdidas.

Las inversiones en mercados extranjeros o emergentes pueden presentar mayores riesgos relacionados con fluctuaciones cambiarias, inestabilidad política y menor transparencia del mercado. Las estrategias que invierten en valores respaldados por hipotecas, obligaciones de deuda colateralizada (CDO) u otros instrumentos estructurados pueden ser particularmente sensibles a los movimientos en tasas de interés, volatilidad de mercado y riesgos de prepago o extensión.

La diversificación no garantiza ganancias ni protege contra pérdidas en mercados a la baja. La asignación de activos no elimina el riesgo.

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Fuentes

Panorama Macroeconómico y Mercados de Capitales

• Charlie Bilello, The Week in Charts, September 1, 2025
• Charlie Bilello, The State of the Markets, August 2025
• CBRE Investment Management, Macro House View Q3 2025
• Fiduciary Trust, 2025 Q3 Market Outlook: Global Tailwinds in a World of Trade Tensions and Policy Change
• Morningstar Research, Fed Funds Futures & Interest Rate Forecasts, Q3 2025
• J.P. Morgan, 2025 Commercial Real Estate Midyear Outlook
• J.P. Morgan, Commercial Real Estate and a Potential Recession, September 2025

Informes Específicos por Sector

• CBRE, Q2 2025 U.S. Multifamily MarketBeat
• CBRE, Multifamily Sector Overview, Midyear 2025
• CBRE, Q2 2025 U.S. Industrial & Logistics Figures
• CBRE, Industrial & Logistics Sector Outlook, 2025
• CBRE, Global Hotels Outlook, 2025
• CBRE, Q2 2025 U.S. Net Lease Investment Report
• Newmark, 2Q 2025 U.S. Retail Market Conditions and Trends Report
• Newmark, 2Q 2025 U.S. Office Figures
• Newmark, 2Q 2025 U.S. Office Leasing House View
• Newmark, Winning Office: How Class A Is Redefined, 2025
• Newmark, 1Q 2025 State of the U.S. Capital Markets
• RealPage / Atlanta Federal Reserve, Cost of Homeownership vs. Renting, via Newmark Research, July 2025

Contexto Normativo y Regulatorio

• NMRK, How to Think About Tariffs and CRE, August 2025
• U.S. Census Bureau, Retail Trade & Consumer Spending Data, May 2025
• U.S. Federal Reserve, Core PCE Inflation Data, 2025
• National Association of Realtors, Existing Home Inventory Data, April 2025

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