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Aluguel por temporada ou de longo prazo: apartamentos em Miami
Prédios que aceitam Airbnb parecem render mais. Também podem encolher o número de compradores quando você vender.
Prédios que aceitam Airbnb parecem render mais. Também podem encolher o número de compradores quando você vender.
Um prédio que permite aluguel por diária promete mais renda. Também pode tirar compradores de você na hora de vender, porque muitos deles não vão conseguir um financiamento convencional. Para a maioria dos proprietários, a regra de aluguel decide o mercado de revenda mais do que o próprio aluguel.
A maior parte das hipotecas nos EUA são empréstimos convencionais vendidos à Fannie Mae ou à Freddie Mac. As regras delas decidem quais prédios de condomínio se qualificam. O guia da Fannie Mae coloca os prédios que funcionam como hotel, com aluguel de curta duração e serviços de hotelaria, entre os projetos que não podem receber seus empréstimos (Fannie Mae Selling Guide B4-2.1-03, Ineligible Projects).
Um prédio que se qualifica é chamado de warrantable. Nele, quem compra para morar pode financiar com entrada de apenas 3% a 5%, sujeito à análise do banco. Em um prédio non-warrantable, os compradores geralmente precisam de linhas especiais, com entrada maior e juros mais altos, ou de pagar à vista.
A diária bruta parece alta, mas a renda líquida depois de limpeza, taxas da plataforma, mobília, administração e vacância costuma ficar bem mais perto de um contrato longo do que o número de vitrine sugere. O aluguel por temporada também oscila com o turismo e com a regulação. Um inquilino de 12 meses é dinheiro mais lento, mas mais estável.
Para quem investe do Brasil, há mais um ponto: administrar diárias à distância exige uma empresa de gestão local, o que aumenta o custo e a dependência de terceiros. O aluguel recebido é tributado nos EUA e também entra no Imposto de Renda no Brasil, com crédito pelo imposto pago lá, conforme as regras aplicáveis.
Nas vendas de apartamentos em Miami-Dade em julho de 2026, cerca de 47,5% dos compradores pagaram à vista e 52,5% usaram financiamento. Um prédio que funciona como hotel geralmente não pode receber empréstimos da Fannie Mae, o que fecha a maior parte dessa metade financiada do mercado quando você vender.
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Vendas de apartamentos em Miami-Dade, julho de 2026 (ManhattanMiami); Fannie Mae Selling Guide B4-2.1-03.
Um estudo de anúncios comparados de aluguel por temporada em Miami, no período de doze meses até junho de 2026, encontrou diárias 12,4% mais altas e receita 5,4% maior, mas ocupação 6,5 pontos menor e 22,9% menos noites reservadas. Os anfitriões cobraram mais por menos noites. A receita por anúncio só se sustentou porque as diárias subiram, o que depende de uma demanda que pode mudar rápido.
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Estudo de anúncios comparados da AirROI (2026), publicado pelo The Real Deal.
Em um prédio warrantable, quem compra para morar pode dar de 3% a 5% de entrada. Em um prédio que funciona como hotel, os credores especializados costumam pedir de 20% a 25% de entrada, com juros mais altos. Em uma unidade de US$ 600.000, é a diferença entre o seu comprador precisar de cerca de US$ 30.000 ou de cerca de US$ 150.000 em dinheiro.
Faça essas contas para a sua unidade, taxa e renda na calculadora da página Wynwood Intelligence.
Julgamos um prédio por quem pode comprá-lo de você. Uma regra que mantém o financiamento convencional disponível protege a saída, e é na saída que se realiza a maior parte do retorno no mercado imobiliário. É um dos motivos pelos quais focamos em prédios de longo prazo perto de demanda permanente, como o campus da Carnegie Mellon. Veja o que o campus significa para Wynwood.
Para os números completos, baixe o Relatório Wynwood Intelligence gratuito: 16 páginas sobre investir em Wynwood, com uma calculadora para a sua unidade, taxa e renda.
Um prédio que cumpre os padrões da Fannie Mae ou da Freddie Mac, de modo que os compradores podem usar financiamento convencional. A condição está sujeita à análise do banco.
Normalmente não. Prédios que funcionam como hotel geralmente não podem receber empréstimos da Fannie Mae; os compradores usam linhas especiais ou pagam à vista.
Costumam ter mais compradores possíveis porque o financiamento convencional está disponível, o que ajuda na revenda. O resultado depende de preço, localização e mercado.
Depende das regras do prédio e da cidade, não da nacionalidade. Verifique o regulamento do condomínio antes de comprar e lembre que a renda é declarada nos dois países.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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