Equity ordinário imobiliário, explicado: onde estão o ganho e a primeira perda

O equity ordinário é a participação de dono que fica no topo da estrutura de capital. Recebe por último e absorve a primeira perda e, em troca, fica com tudo o que sobra depois que credores e investidores preferenciais receberam. É a única posição de um projeto imobiliário com ganho sem teto, e a única em que uma queda moderada de valor pode apagar todo o investimento.

O que você é quando investe

Você é dono, normalmente como sócio investidor ao lado de um sponsor ou incorporador que toca o projeto. Participa do que o projeto cria: alta dos aluguéis, lucro de incorporação, valorização. Não tem hipoteca nem pagamento fixo.

Como você recebe

A maioria dos projetos privados paga o equity ordinário por uma cascata de distribuições, uma ordem fixa para repartir o dinheiro:

• Devolução do capital. Os investidores recebem primeiro o dinheiro de volta.
• Retorno preferencial. Depois recebem um piso, muitas vezes cerca de 8% ao ano, antes de o sponsor participar do lucro.
• Promote. Acima do piso, o lucro é dividido e o sponsor recebe uma parte maior que o seu capital, muitas vezes de 20% a 30%, como prêmio pelo desempenho.

A maior parte do dinheiro costuma chegar numa venda ou num refinanciamento, não em calendário. Em projetos de incorporação pode não chegar nada por anos.

O que pode dar errado

• Primeira perda. Num edifício hipotético de US$ 100 milhões com US$ 85 milhões de capital à sua frente, uma queda de 15% pode apagar o seu investimento.
• A alavancagem corta dos dois lados. Quanto mais dívida abaixo de você, mais os ganhos e as perdas são ampliados.
• Prazos. Atrasos, mudanças de juros ou um mercado de venda fraco podem adiar a sua saída por anos.
• Risco do sponsor. Você depende da competência e da honestidade do operador, e normalmente tem pouco controle.
• Iliquidez. Raramente há como sair antes do fim do projeto.

Como é o retorno

O equity ordinário não tem taxa fixa. Como ilustração, o equity imobiliário privado costuma mirar a faixa média ou alta dos dez por cento ou mais ao ano em dólar, líquido de taxas, em projetos value-add e de incorporação. São metas, e a faixa de resultados é ampla, incluindo a perda total.

Para quem faz sentido

Para investidores com horizonte longo, que não precisam de renda deste dinheiro, aceitam a primeira perda e buscam o ganho que só ser dono oferece.

Como olhamos para isso

Quando investimos em equity ordinário, investimos ao lado de incorporadores e operadores que conhecemos, em projetos que nós mesmos analisamos. Olhamos primeiro o que acontece se o valor cair 20% e depois o que acontece se tudo der certo. Se a queda não for suportável, o ganho não importa. O plano de negócio pesa tanto quanto a posição: leia core, value-add e oportunístico, explicados.

Perguntas frequentes

O que é o retorno preferencial no equity ordinário?

Um piso que os investidores precisam receber antes de o sponsor participar do lucro. Não é garantia.

O que é o promote?

A parte do lucro que o sponsor recebe acima do piso, maior que a sua parte do capital.

Posso perder tudo no equity ordinário?

Sim. Como absorve a primeira perda, pode ser apagado por uma queda de valor que não atinge os credores.

A Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) é registrada na SEC como Exempt Reporting Adviser, CRD# 330526. Este artigo é educativo e não constitui recomendação jurídica, tributária ou de investimento, nem oferta de venda ou solicitação de oferta de compra de valores mobiliários. Os exemplos são hipotéticos e simplificados, e os números são faixas ilustrativas, não projeções. Toda oferta é feita apenas por meio de documentos definitivos e apenas a investidores credenciados.