Os quatro perfis de risco do mercado imobiliário, de um edifício cheio que paga aluguel até um que ainda não existe, e o que cada um significa para o seu dinheiro.
Core, core-plus, value-add e oportunístico são os quatro perfis de risco que o mercado imobiliário usa para descrever um plano de negócio. Core é um edifício cheio e estável que já paga aluguel. Oportunístico é um edifício que ainda não existe ou um ativo em dificuldade. No meio, o core-plus precisa de um ajuste leve e o value-add precisa de trabalho de verdade. Quanto mais avança na escala, mais o retorno depende de o plano funcionar e menos de um aluguel que já está sendo pago.
As fontes variam nas faixas exatas; use-as como orientação, não como promessa.
Num edifício core, os principais riscos são os juros e a evolução lenta do mercado. Num projeto oportunístico, os riscos se multiplicam: licenças, custos de obra, construtoras, aluguel ou vendas, financiamento na entrega. Cada um precisa dar certo para o retorno projetado aparecer. Mais risco não é ruim; só precisa ser bem pago.
O perfil de risco descreve o edifício. A estrutura de capital descreve o seu lugar na fila. Você precisa dos dois para saber o que tem. Um empréstimo sênior num projeto oportunístico e o equity ordinário num edifício core podem ter um risco mais parecido do que os rótulos sugerem. Explicamos por quê em mesma posição, risco diferente.
Não preferimos um perfil ao outro. Preferimos um perfil que combine com o preço. Um plano value-add com retorno de core é um mau negócio; um edifício core comprado a preço de oportunístico é um bom. Cada oportunidade que apresentamos traz os dois rótulos: perfil de risco e lugar na estrutura. Veja lado a lado na nossa página de Estratégias.
Tem. Edifícios core podem perder valor quando os juros sobem ou um mercado enfraquece, e os inquilinos podem sair.
Não necessariamente. Oportunístico descreve um plano com mais etapas que precisam dar certo. Se é especulativo depende do preço pago e de quão realista é o plano.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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