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Como ler a estrutura de capital de um projeto imobiliário
Todo projeto imobiliário é financiado em camadas. Quem recebe primeiro, quem perde primeiro e por que a sua camada importa mais que o nome do edifício.
Todo projeto imobiliário é financiado em camadas. Quem recebe primeiro, quem perde primeiro e por que a sua camada importa mais que o nome do edifício.
A estrutura de capital, ou capital stack, é a lista de todos que colocaram dinheiro em um projeto imobiliário, em ordem de quem recebe primeiro. Os credores ficam embaixo e recebem primeiro. Os donos ficam em cima e recebem por último. Quanto mais alto você está, mais risco carrega e mais ganho pode ter. Antes de perguntar quanto um projeto pode render, pergunte em que parte da estrutura o seu dinheiro ficaria.
A maioria dos projetos é financiada com alguma combinação de quatro peças. Pense em um edifício hipotético de US$ 100 milhões:
As duas primeiras são crédito: você empresta. As duas últimas são equity: você é dono.
As perdas descem a partir do topo da estrutura. Se o edifício do exemplo for vendido por US$ 85 milhões em vez de US$ 100 milhões, a perda de US$ 15 milhões apaga todo o equity ordinário e ninguém mais perde um dólar. A US$ 70 milhões, o equity preferencial também desaparece. O mezanino só perde abaixo de US$ 70 milhões, e o sênior só abaixo de US$ 55 milhões, uma queda de 45%.
Por isso o mesmo edifício pode ser um investimento conservador para uma pessoa e agressivo para outra. O edifício é idêntico. A posição não.
Os ganhos vão no sentido contrário, mas só para os donos do topo. Se o edifício for vendido por US$ 130 milhões, os credores e o equity preferencial recebem o prometido e nada mais. Os US$ 30 milhões extras vão para o equity ordinário, que dobrou o dinheiro sobre um investimento de US$ 15 milhões. As camadas de baixo trocam ganho por proteção.
Trabalhamos em toda a estrutura e, em cada oportunidade, buscamos a posição em que o risco é mais bem pago. Às vezes é um empréstimo sênior, às vezes equity preferencial, às vezes equity ordinário ao lado de um incorporador que conhecemos. A estrutura é metade do risco; a outra metade é o plano de negócio, que explicamos em core, value-add e oportunístico, explicados. Você também pode mover o valor de um edifício na nossa página de Estratégias.
O empréstimo sênior, porque recebe primeiro e perde por último. Mais seguro não quer dizer seguro: um sênior também pode perder em uma crise profunda ou em uma obra que dá errado.
Juridicamente é equity, sem hipoteca sobre o imóvel. Ele se comporta em parte como dívida porque tem um retorno-alvo pago antes dos sócios ordinários.
Porque é a única camada com ganho sem teto. Quem escolhe são investidores que podem esperar e aceitam a primeira perda em troca desse potencial.
A Infinity⁹ (Infinity Capital Asset Management, LLC) é registrada na SEC como Exempt Reporting Adviser, CRD# 330526. Este artigo é educativo e não constitui recomendação jurídica, tributária ou de investimento, nem oferta de venda ou solicitação de oferta de compra de valores mobiliários. Os exemplos são hipotéticos e simplificados, e os números são ilustrativos, não projeções. Toda oferta é feita apenas por meio de documentos definitivos e apenas a investidores credenciados.
Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
A Infinity Capital Asset Management, LLC ("Infinity") é uma gestora de investimentos imobiliários que opera como plataforma de acesso a imóveis comerciais privados, para investidores internacionais qualificados e pessoas de alto patrimônio. O registro não implica um determinado nível de habilidade ou formação.
Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Retornos históricos, retornos esperados e projeções de probabilidade são especulativos. Todo investimento envolve risco significativo, inclusive a perda total do capital. A Infinity não garante que os objetivos de investimento serão atingidos.
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