Como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda

Quem mora no Brasil e tem imóvel nos EUA declara esse imóvel no Imposto de Renda pelo custo de aquisição em reais, e não pelo valor de mercado. O aluguel é tributado no Brasil todo mês pelo carnê-leão, com crédito pelo imposto pago nos EUA, e a venda gera ganho de capital. Acima de US$ 1 milhão em ativos no exterior, há também a declaração ao Banco Central. Os erros mais caros costumam estar na conversão do câmbio e no aluguel não declarado.

1. Na ficha Bens e Direitos

• Onde: grupo de bens imóveis, com o código do tipo de imóvel (apartamento, casa ou terreno) e o país de localização.
• Valor: o custo de aquisição em reais, somando preço, impostos e custos de compra. A conversão segue as regras da Receita, que dependem da origem dos recursos usados na compra. Guarde os comprovantes de cada remessa e de cada pagamento.
• Sem atualização pelo mercado: o valor só muda com novos gastos que aumentam o custo, como reformas documentadas.
• Na planta: os pagamentos feitos no ano entram como custo, e o saldo cresce a cada declaração até a entrega.
• Financiamento: a dívida com o banco americano entra na ficha Dívidas e Ônus Reais.

2. O aluguel

• No Brasil: o aluguel recebido do exterior é tributado mensalmente pelo carnê-leão, pela tabela progressiva, que chega a 27,5%.
• Nos EUA: o aluguel também é tributado lá. Sem as escolhas e declarações adequadas, a retenção pode ser de 30% sobre o aluguel bruto.
• Crédito: o imposto pago nos EUA pode ser compensado no Brasil, dentro dos limites da lei, com base na reciprocidade entre os dois países. Não há tratado para evitar a bitributação entre Brasil e EUA.

3. A venda

• Ganho de capital no Brasil: alíquotas de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho, apurado no programa de ganhos de capital.
• Câmbio: o cálculo do ganho depende da origem dos recursos usados na compra. Isso pode transformar uma venda sem lucro em dólar em um ganho tributável em reais, ou o contrário.
• Nos EUA: na venda por um estrangeiro, o comprador retém em geral 15% do preço bruto (FIRPTA) como antecipação do imposto americano. A diferença pode ser recuperada na declaração americana.

4. O Banco Central

Quem tem US$ 1 milhão ou mais em ativos no exterior em 31 de dezembro faz a declaração anual de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) ao Banco Central. O imóvel entra nesse total. Valores acima de US$ 100 milhões exigem declarações trimestrais.

Os erros que mais vemos

• Declarar o imóvel pelo valor de mercado ou pelo preço em dólar sem conversão correta.
• Não recolher o carnê-leão sobre o aluguel e tentar acertar tudo só na declaração anual.
• Perder os comprovantes de remessa, o que complica o cálculo do ganho na venda.
• Esquecer a CBE quando o patrimônio no exterior passa de US$ 1 milhão.
• Comprar por uma estrutura sem entender como ela é declarada. Veja Lei das offshores e imóvel nos EUA.

Como olhamos para isso

Investir fora não é esconder dinheiro; é declará-lo bem. A documentação se organiza no dia da compra: cada remessa, cada pagamento, cada contrato. Quem faz isso desde o início paga o imposto certo e vende sem surpresas.

Perguntas frequentes

Preciso declarar imóvel no exterior mesmo sem aluguel?

Sim. Se você é obrigado a entregar a declaração, o imóvel entra na ficha Bens e Direitos, alugado ou não.

Devo atualizar o valor do imóvel pelo câmbio de cada ano?

Não. O imóvel fica pelo custo de aquisição em reais. O câmbio importa no momento da compra e da venda.

O aluguel paga imposto duas vezes?

É tributado nos dois países, mas o imposto pago nos EUA pode ser compensado no Brasil, dentro dos limites da lei.

Aviso: a Infinity⁹ é registrada na SEC como Exempt Reporting Adviser, CRD# 330526. A Infinity⁹ não é escritório de advocacia nem consultoria tributária. Este conteúdo é educativo e não constitui recomendação jurídica, tributária ou de investimento, nem oferta de valores mobiliários. As regras citadas refletem a legislação em vigor em outubro de 2026 e podem mudar. Consulte um contador no Brasil e um nos EUA antes de declarar.

Fontes

• Receita Federal, perguntas e respostas do IRPF 2026
• Lei 13.259/2016 (alíquotas de ganho de capital)
• Banco Central do Brasil, Capitais Brasileiros no Exterior (CBE)
• IRS, FIRPTA withholding