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Antes de Transferir un Dólar: Qué Revela Realmente un Term Sheet
Las inversiones inmobiliarias privadas suelen comenzar con una presentación elegante, un PDF bien diseñado y un “term sheet” que resume la propuesta. Pero los inversionistas experimentados saben que lo que se ve bien en papel puede desmoronarse rápidamente si no se hacen las preguntas correctas desde el inicio.
En Infinity⁹ creemos que el capital inteligente no se trata solo de encontrar oportunidades, sino de saber cómo interpretarlas. Un buen term sheet no es solo un resumen: es una prueba crítica. Revela si el patrocinador está alineado con tu éxito, si las proyecciones son realistas y si la estructura legal protege tus intereses.
Aquí te mostramos lo que debes revisar—punto por punto—antes de hacer una transferencia bancaria.
1. Alineación: ¿El Patrocinador Realmente Está Invirtiendo Contigo?
Haz una pregunta clave: “¿Cuánto capital propio tiene el patrocinador en este proyecto?”
Cuando el patrocinador invierte su propio dinero, el enfoque cambia. Piensa diferente sobre el riesgo, los plazos y la ejecución. Busca una co-inversión de al menos el 5–10% del capital total. Si el aporte es menor—o inexistente—es una señal de alerta.
También pregunta si ganan dinero antes o después de alcanzar los objetivos del proyecto. Un patrocinador que solo gana si tú ganas está más alineado con tus intereses.
2. Comisiones: ¿Quién Cobra, Cuánto y Cuándo?
Muchos term sheets ocultan las comisiones en letras pequeñas o usan términos vagos como “gestión de activos.” Sé directo. Solicita el detalle completo de honorarios, incluyendo:
- Comisión de adquisición
- Comisión por gestión de activos
- Comisión por disposición o venta
- Honorarios por desarrollo o construcción
- Participación en utilidades (promote)
- Comisiones por refinanciamiento
Lo que buscas es alineación de incentivos, no una estructura de costos inflados. Si la mayoría de los ingresos del patrocinador son fijos, sin relación con el rendimiento, ten cuidado.
En Infinity⁹, nuestra filosofía es clara: ganamos más cuando tú ganas más.
3. Protección Legal: ¿Cómo Está Estructurada Tu Inversión?
La mayoría de los proyectos inmobiliarios privados se estructuran a través de una LLC o sociedad limitada. Pero lo importante está en los detalles. Pregunta:
- ¿Se especifican claramente tus derechos como inversionista?
- ¿El patrocinador puede diluir tu participación?
- ¿Tienes derecho a voto en decisiones clave?
- ¿Existen obligaciones de capital adicionales inesperadas?
La claridad es esencial. Una estructura legal ambigua suele favorecer al patrocinador, no al inversionista.
4. Estrategia de Salida: ¿Es Realista o Solo Una Diapositiva Bonita?
Muchos term sheets proyectan rendimientos altos—pero ¿cuál es el verdadero camino hacia la liquidez?
Debes entender:
- Tiempo estimado para la salida o flujo de caja
- Qué activa una venta o refinanciamiento
- Supuestos del mercado para la tasa de capitalización
- Si el plan realmente crea valor o solo depende del alquiler
Pide un pro forma con diferentes escenarios: base, negativo y optimista. Si solo te muestran una versión del futuro, es probablemente una ficción.
5. Historial del Patrocinador: Los Números No Mienten
Una presentación bonita no compensa un historial mediocre.
No preguntes solo por retornos promedio. Pide datos reales de proyectos anteriores, incluyendo:
- Tiempo de salida versus lo proyectado
- Rentabilidad real (IRR) comparada con la esperada
- Niveles de ocupación y retención de inquilinos
- Problemas legales o financieros anteriores
Un patrocinador transparente no tendrá problema en compartir esta información. Si evita el tema, toma nota.
6. Liquidez: ¿Puedes Salirte Si Es Necesario?
A diferencia de los REITs públicos, las inversiones privadas no son líquidas. Pero eso no significa que no debas tener cierta flexibilidad.
Consulta:
- ¿Existe un mecanismo de rescate o salida anticipada?
- ¿Puedes transferir tu participación?
- ¿Hay sanciones o periodos mínimos de permanencia?
- ¿Qué pasa si el patrocinador incumple?
Tu dinero no necesita visa, pero sí necesita un plan.
7. Marco de Capital: ¿Este Proyecto Avanza Tu Estrategia?
Esta pregunta no es sobre el proyecto—es sobre ti.
En Infinity⁹ ayudamos a los inversionistas a construir su propio Marco de Capital: un mapa personalizado que toma en cuenta riesgo, retorno, horizonte temporal y liquidez. No todas las oportunidades se ajustan a todos los perfiles.
Antes de transferir fondos, pregúntate: ¿Este proyecto refuerza mi estrategia o me distrae de ella?
Reflexión Final: No Existen Malos Mercados, Solo Malas Estrategias
Un buen term sheet es un comienzo, no una garantía. Los inversionistas más sólidos cuestionan los detalles, analizan los supuestos y piensan en marcos estratégicos, no en promesas.
En Infinity⁹, nuestra tesis está basada en oportunidades inmobiliarias de calidad institucional, diseñadas para quienes piensan a largo plazo.
Antes de transferir un dólar, formula tus preguntas. Las respuestas revelarán más que cualquier presentación.
