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La Obsesión con el IRR: ¿Por Qué No Es Suficiente?
El IRR (Tasa Interna de Retorno) suele tratarse como el número principal en cualquier presentación de inversión. Es lo primero que salta a la vista y lo primero que preguntan muchos inversionistas. Pero el IRR, aunque útil, es solo una proyección. Está basado en una serie de supuestos—y esos supuestos importan más que el número en sí.
Piensa en el IRR como la portada de un libro. Dice algo, pero no lo suficiente. Si estás considerando una inversión en bienes raíces, crédito privado o un desarrollo mixto, lo que realmente necesitas es entender la narrativa completa detrás del número.
Lo Que el IRR No Te Dice
El IRR no te muestra:
- Qué tan realista es el plan de negocios
- Qué pasa si el mercado no rinde como se espera
- Cómo afectan las comisiones y estructuras de incentivos tu retorno neto
- Cuánto tiempo estará inmovilizado tu capital
- Qué supuestos se usaron para proyectar la salida (exit)
Hay que ir más allá del número. Si el IRR proyectado es 18%, ¿eso supone una salida fluida en el año cinco? ¿Y si el mercado se frena en el año cuatro? ¿Quién pierde primero—tú o el sponsor?
El Sponsor: ¿Quién Está Realmente al Mando?
Un buen investment deck no solo vende el proyecto—también explica quién lo ejecuta. Fíjate en:
- Trayectoria: No solo en buenos tiempos, sino también en crisis
- Capital propio invertido: ¿El sponsor arriesga su propio dinero?
- Transparencia: ¿Se mencionan los riesgos o se los evita?
- Alineación de intereses: ¿Cómo está incentivado el sponsor para proteger tu capital?
En Infinity⁹ decimos: No hay mercados malos, solo estrategias malas. Un operador preparado puede navegar cualquier ciclo. Uno débil puede arruinar un buen trato incluso en condiciones ideales.
Supuestos de Mercado: ¿Fundamentados o Pura Adivinanza?
Una proyección vale solo lo que valen sus supuestos. Revisa los supuestos con ojo crítico:
- Crecimiento de rentas y ocupación: ¿Están asumiendo aumentos del 10% en un mercado plano?
- Tasas de capitalización (cap rates): ¿Proyectan compresión cuando lo lógico es lo contrario?
- Tiempos y costos de construcción: ¿Incluyen contingencias razonables?
Si todo tiene que salir perfecto para que el modelo funcione, no es un modelo—es un deseo.
Estructura del Trato: ¿Quién Cobra, Cuándo y Cómo?
No ignores los detalles de la estructura:
- Retorno preferencial (preferred return): ¿Hay un mínimo antes de que el sponsor reciba ganancias?
- Promote: ¿Cómo se dividen las ganancias una vez alcanzados ciertos niveles?
- Comisiones: ¿Hay cobros excesivos por administración o adquisición?
Estos factores pueden cambiar tu retorno real, incluso si el IRR proyectado luce atractivo.
Horizonte de Inversión y Liquidez: ¿Puedes Esperar Tanto Tiempo?
Un IRR del 18% puede sonar excelente—hasta que te das cuenta que tu dinero estará inmovilizado 10 años sin flujo de caja intermedio. Debes tener claridad sobre:
- Tiempo estimado de inversión
- Calendario de distribuciones
- Opciones de liquidez (si existen)
Si tus necesidades cambian, ¿puedes adaptarte? ¿O tu dinero está atrapado?
Riesgo de Salida: La Variable Menos Analizada
Todo investment deck termina con una lámina de salida optimista, pero la realidad suele ser distinta. Pregunta:
- ¿La salida depende de una refinanciación, venta o IPO?
- ¿Qué pasa si suben las tasas de capitalización?
- ¿Existe un plan B?
Las inversiones privadas suelen ser más sólidas porque no dependen del timing del mercado público. Pero eso solo funciona si la estrategia de salida es realista.
La Perspectiva de Infinity⁹: Cómo Evaluamos Oportunidades
En Infinity⁹ nos enfocamos en oportunidades privadas en bienes raíces y crédito que ofrezcan:
- Análisis riguroso de calidad institucional
- Fuerte alineación con los sponsors
- Estrategias ajustadas por riesgo que resisten la presión
No buscamos IRRs altos por sí solos. Buscamos retornos resilientes basados en fundamentos reales. Si un proyecto no se sostiene bajo un escenario conservador, no tiene cabida en nuestro Capital Framework.
Cómo Leer Mejor un Deck
La próxima vez que revises un investment deck, no vayas directo al IRR. Hazte preguntas más importantes:
- ¿Quién lidera el proyecto y cuál es su historial?
- ¿Son realistas los supuestos clave?
- ¿Cómo y cuándo recibiré retornos?
- ¿Qué pasa si las cosas no salen según lo planeado?
Tu dinero no necesita visa. Pero sí necesita estrategia.
