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¿Todas las Métricas Importan Igual?
Si has revisado una oferta inmobiliaria últimamente, seguro has visto estas tres métricas: Cap Rate, IRR y Múltiplo de Capital. Están en todas partes: presentaciones, correos, plataformas digitales. Pero no todas son igual de relevantes—especialmente si eres un inversionista pasivo.
La pregunta clave es: ¿Cuál de estas métricas realmente te ayuda a tomar mejores decisiones?
Cap Rate: Una Foto, No una Estrategia
El cap rate es sencillo:
Cap Rate = Ingreso Operativo Neto / Precio de Compra
Sirve para comparar propiedades, pero tiene limitaciones importantes. No considera deuda, impuestos, renovaciones ni el paso del tiempo.
Para inversionistas pasivos en proyectos de valor agregado, el cap rate inicial puede ser irrelevante. Un 4.5% podría parecer bajo, pero si el activo se reposiciona bien, puede terminar con un IRR del 17%.
Perspectiva Infinity⁹: No descartamos el cap rate, pero tampoco lo tomamos como verdad absoluta. No hay mercados malos, solo estrategias malas.
IRR: Cuando Importa el Tiempo
El IRR mide el rendimiento anual promedio, considerando el valor del dinero en el tiempo. Recuperar $50K en el año 2 vale más que en el año 5, y el IRR capta esa diferencia.
¿El problema? Puede manipularse. Proyectos que devuelven capital rápidamente pueden parecer más atractivos, aunque generen menos riqueza total.
Un proyecto que devuelve el doble en 7 años puede tener un IRR menor que uno que devuelve menos en 2 años, pero es claramente mejor en términos de capital total.
Perspectiva Infinity⁹: Observamos el IRR, pero no lo seguimos ciegamente. Preferimos riqueza duradera sobre retornos apresurados.
Múltiplo de Capital: La Métrica que Construye Riqueza
Múltiplo de Capital = Total Devuelto / Capital Invertido
Fácil de entender. No se enfoca en el tiempo, sino en cuánto dinero recibes al final. Si inviertes $100K y recuperas $200K, tu múltiplo es 2.0x.
Por qué importa: Esta métrica refleja con claridad la creación de riqueza. No es para quien quiere vender en tres meses, sino para quien quiere resultados sólidos en el largo plazo.
Perspectiva Infinity⁹: Usamos el Múltiplo de Capital como guía principal en nuestro marco de construcción de capital (Building Capital Framework).
¿Cuál Métrica Deberías Priorizar?
Depende de tus objetivos, pero si buscas oportunidades inmobiliarias sólidas, privadas y con visión de largo plazo, el múltiplo de capital es la métrica más honesta.
El cap rate puede ayudarte a entender el perfil de riesgo. El IRR muestra la eficiencia en el tiempo. Pero solo el múltiplo responde: "¿Cuánto más rico estaré al final de esta inversión?"
Ejemplo Real: Dos Proyectos, Dos Resultados
Proyecto A
- Cap Rate: 6.0%
- IRR: 14%
- Múltiplo: 1.5x
Proyecto B
- Cap Rate: 4.2%
- IRR: 16%
- Múltiplo: 2.1x
El Proyecto A tiene mejor cap rate, pero genera menos riqueza. El Proyecto B, con un cap más ajustado, genera un retorno final más fuerte. Esa es la diferencia entre buscar rentabilidad inmediata y construir capital real.
Conclusión
Como inversionista pasivo, evita enfocarte en la métrica más vistosa. El cap rate no es destino. El IRR no es ley. Lo importante es cuánto capital estás construyendo, y si el camino para lograrlo tiene sentido.
En Infinity⁹ diseñamos inversiones con ese enfoque. Tu dinero no necesita visa—y tu estrategia no necesita distracciones.
