Uma única comparação diz se uma hipoteca te ajuda ou te custa. Como funciona a constante da dívida e como encontrar o maior financiamento que o aluguel consegue pagar sozinho.
Antes do preço, da localização ou do acabamento, existe uma pergunta mais útil para qualquer imóvel de renda: depois que você é dono, ele vai tirar dinheiro de você todo mês ou vai se pagar? A resposta vem de um número que a maioria dos compradores nunca calcula: a constante da dívida.
A constante da dívida é a parte do financiamento que você paga por ano, juros e amortização juntos. Uma hipoteca de US$ 100 mil a 6,75% em 30 anos custa cerca de US$ 7.783 por ano, então a constante é de 7,78%. Um prazo mais curto aumenta a constante, porque você amortiza mais rápido. Num financiamento só de juros, a constante é igual à taxa.
O seu imóvel tem um rendimento próprio: a receita operacional líquida, ou seja, o aluguel depois da vacância e de todos os custos de ser dono, dividida pelo preço. Esse é o cap rate. Coloque os dois lado a lado.
Existe um valor de financiamento em que o aluguel líquido cobre exatamente a parcela da hipoteca. Nós chamamos de hipoteca de custo zero, e a fórmula é simples: divida a receita operacional líquida pela constante da dívida. Se quiser uma folga, divida pela constante multiplicada por uma margem de segurança, que os bancos chamam de DSCR (índice de cobertura do serviço da dívida). A maioria dos credores DSCR pede de 1,20 a 1,25.
Pense num condo de US$ 500 mil em Miami alugado por US$ 3.800 por mês. Depois de 5% de vacância, imposto sobre o imóvel de cerca de 1,9% do preço, US$ 750 por mês de HOA, US$ 2.400 por ano de seguro, 8% de administração e uma reserva de manutenção de 3%, a receita operacional líquida fica em cerca de US$ 17.650 por ano. É um cap rate de 3,5%.
A 6,75% em 30 anos a constante é de 7,78%, então o maior financiamento que o aluguel consegue pagar é US$ 17.650 dividido por 7,78%, cerca de US$ 227 mil. Isso é 45% do preço. Se você financiar os 75% que um banco ofereceria, o dono paga cerca de US$ 1.000 por mês para manter a unidade.
Os mesmos números mostram a outra alavanca. Para financiar 75% a custo zero com este aluguel, o preço precisaria ser de cerca de US$ 351 mil. O seu custo é onde você ganha.
Uma estrutura de custo zero ainda constrói patrimônio. Cada parcela reduz o saldo devedor, então o inquilino está pagando o financiamento por você, e o imóvel valoriza sobre o valor inteiro enquanto o seu dinheiro é só a entrada. Nenhuma das duas coisas aparece no fluxo mensal.
Criamos uma calculadora gratuita em português, inglês e espanhol. Informe o preço, o aluguel e cada custo de ser dono, e ela mostra a maior hipoteca que o aluguel consegue pagar, o dinheiro que você coloca e como tudo muda em dez anos. Abra a calculadora da hipoteca de custo zero.
Não existe um número fixo. O que importa é como ela se compara com o cap rate do imóvel que você está comprando. Uma constante abaixo do cap rate significa que financiar ajuda, e uma acima significa que financiar custa.
Sim. Sem amortização na parcela, a constante é igual à taxa de juros, então o aluguel consegue carregar um financiamento maior. Você não constrói patrimônio pela parcela, e o saldo inteiro continua devido no final.
A maioria dos credores DSCR busca uma receita líquida de 1,20 a 1,25 vezes a parcela anual da hipoteca, o que mantém uma folga entre o aluguel e a dívida.
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Ahmad Ashrafi is Founder and CEO of Infinity⁹ in Miami and Chief Investment Officer of A9 Family Office. Since 2012 he has managed capital for Latin American families, today more than 75 families across 10 countries. He studied at Babson College, with specializations at Harvard in family office wealth management and at MIT in real estate investment, and is a member of the Forbes Finance Council.
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